令和7年1月14日　提出 江別 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江別 -29 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　蒲生　恵介   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江別市新栄台６２番１９ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 野幌 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 野幌駅北西方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 野幌駅を最寄りとする既成住宅地域で、当面現状の住環境を維持するものと予測する。地価は当面横ばい傾向で 推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江別市内の住宅地域一円の圏域である。需要者は市内居住者を中心として、札幌圏からの転入者も一部見 られる。近年の地価上昇及び建築費の高止まり等で総額が嵩むこと等から、需要は減少している。需要の中心となる価 格帯は、土地は７００万円～９００万円程度、新築戸建物件は３５００万円～４０００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅利用が中心の地域で、公法規制、経済合理性等の観点から収益価格を試算することはできなかった。実 際の取引においては自用目的が中心である不動産市場の特性等を踏まえ、本件においては不動産市場の実態を反映した 比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江別 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [142.8] [101.5] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年の地価上昇により、相対的な割安感が薄 れており、また建築費の高騰もあって引き合 いが弱くなっている。 野幌駅を最寄りとする区画整然とした住宅地 域。近年の地価上昇及び建築費の高止まり等 で総額が嵩むことから、需要は減少している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％