別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
江別 -14 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江別 -14 北海道 北海道第4 氏名  不動産鑑定士 清水 寛泰   TEL.
鑑定評価額 11,200,000 円  1㎡当たりの価格 52,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
42,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
江別市野幌松並町21番16
②地積
 (㎡)
212  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北西8m市道 水道、ガス、下水 野幌

1.1km
(2)



①範囲 東    50 m、西   100 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位北 8m市
交通

施設
野幌駅南西方

1.1km
法令

規制
2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
地域内に格別の変動要因はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。今後地価は安定的に推移するもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            52,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            29,700 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね江別市内に存する中~上位の住宅地。需要者は概ね市内の居住者で、一部に札幌市等からの流入も見
られる。住宅地の供給不足等から、一時期突出した高値取引も見られたが、現在は概ね需給均衡の状態にある。土地は
1,000万円台前半、戸建物件は中古で1,000万円台後半、新築物件で4,000万円前後が需要の中心である
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅が大半で自用目的の取引が主であるため、アパート等の収益物件に対する投資はあまり見られない地域特性で
ある。収益性に着目した収益価格は想定条件が多く規範性が劣るため参考にとどめ、市場性を反映した規範性の高い比
準価格を採用し、代表標準地との検討結果を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 江別 -13                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.5
[前年代表標準地等の価格]
         51,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.5]
100
[ 97.0]
[101.5]
100
52,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           52,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
札幌市及び周辺都市の地価が全体的に上昇し
ていた時期もあったが、需要は落着き、地価
は安定的に推移している。


JR野幌駅からはやや離れているものの、需
要は安定的に推移している。



特にない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境         0.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 江別 -14 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12514
51217
-111003
江別市

更地


  
(           ) 
長方形 南西8m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b 12514
51217
-111011
江別市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東30m道道、
北西8m、角地




準住居

(70,200)
c 12514
51217
-111019
江別市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東8m市道、
北東8m、角地




2中専

(60,200)
d 12514
51217
-591018
江別市

建付


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1低専

(40,60)
e 12514
51217
-591029
江別市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西8m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
44,047  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

42,150 
100
[  91.2]

46,217 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

46,900 
b (            
48,624  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  90.0]
100
[ 104.5]

51,700 
100
[ 108.9]

47,475 

48,200 
c (            
65,617  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.6]

60,982 
100
[  99.0]

61,598 

62,500 
d (            
40,442  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

40,681 
100
[  94.1]

43,232 

43,900 
e (            
57,506  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.3]

57,911 
100
[ 102.0]

56,775 

57,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境      -3.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.0 交通・接近   -4.0 環境      +5.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +7.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      52,700 円/㎡]  



江別 -14 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,765,712 

576,357 

2,189,355 

1,918,000 

271,355 
( 0.9735
264,164 
  4.4 -  0.2 )
4.2%  
⑧収益価格        6,289,619 円    (      29,700 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
江別 -14 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 100.20 W2 192.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専

60 %   200 %   200 %   212 ㎡     11.6 m x   18.3 m  前面道路:市道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 重層長屋タイプ、4戸の木造アパートを想定。  ⑦有効率  100.0 %
の理由
階段も賃貸部分に含まれるタイプのため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
92.70 

100.0 

92.70 

1,210 

112,167 
1.0  112,167 
0.0  0 

 2 2
共同住宅
100.20 

100.0 

100.20 

1,220 

122,244 
1.0  122,244 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


192.90 

100.0 

192.90 


234,411 
234,411 
0 
⑨年額支払賃料        234,411 円 × 12ヶ月 =        2,812,932 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      192.90 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   2,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =           96,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,812,932 円  ×     5.0 %                          
+             96,000 円  ×     5.0 % =         145,447 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,763,485 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           234,411 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,227 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,765,712 円    (         13,046 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,221 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,220 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
江別 -14 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 112,000 円           28,000,000 ×       0.4 %
②維持管理費 116,357 円             2,908,932 ×       4.0 %
③公租公課  土地                26,000 円     査定額
 建物               238,000 円           28,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        56,000 円           28,000,000 ×      0.20 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,000 円           28,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     ない
⑦総費用

 ①~⑥


                    576,357 円 (               2,719 円/㎡)  (経費率    20.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 28,000,000 円                          設計監理料率
  145,000 円/㎡ ×      192.90 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0685        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0551 ×  45 % + 0.0750 ×  40 % + 0.0913 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,918,000 円  
(              9,047 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,765,712 円      
②総費用 576,357 円      
③純収益 ①-② 2,189,355 円      
④建物等に帰属する純収益 1,918,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 271,355 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
264,164 円      

  (                          1,246 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.2 %

                               6,289,619 円


(                        29,700 円/㎡)
4 不動産ID 江別 -14 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  江別市野幌松並町21番16
4308000128179-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
江別 -14 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江別 -14 北海道 北海道第4 氏名  不動産鑑定士 木下 俊明   TEL.
鑑定評価額 11,200,000 円  1㎡当たりの価格 52,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
42,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
江別市野幌松並町21番16
②地積
 (㎡)
212  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北西8m市道 水道、ガス、下水 野幌

1.1km
(2)



①範囲 東    50 m、西   100 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北 8m
市道
交通

施設
野幌駅南西方

1.1km
法令

規制
2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅とアパートの混在する住宅地域。住環境は概ね良好。江別市全体の土地需要は堅調であり、地域要因に
特別の変動はなく、今後も暫くは現状のままで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            52,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            29,100 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江別市内の住宅地域一円の圏域で、需要者の中心は市内居住者が多いものと思われるが、札幌市等から
の転入者も若干みられる。最寄駅及び利便施設等からの距離、居住環境等から市内では中位品等の住宅地域であり、需
給は安定している。近年、地価は建築費高騰等によりピークアウトしているものと見られ横這い傾向で推移している。
土地は規模65坪程度で1100万円前後。中古戸建物件価格は、建物の規模、建築年数等によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、正常取引の事例より求めており、市場性を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収
益価格は一定の収益性を反映した価格である。近隣地域は自用目的の取引が中心の地域性から、比準価格を採用し、鑑
定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 江別 -13                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.5
[前年代表標準地等の価格]
         51,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.5]
100
[ 96.9]
[101.5]
100
52,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           52,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
堅調な住宅需要がある一方で、インフレによ
る生活コストの上昇や建築費の高騰による下
振れ圧力もあり、一部を除き地価は横這い傾
向となっている。

JR野幌駅周辺は人気が高い既成住宅地域で
あるが、野幌圏の住宅地域として需給は安定
し、地価は横這い傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境        +3.0
行政        -5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 江別 -14 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12514
51217
-591023
江別市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東23m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
b 12514
51217
-111014
江別市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北東11m市道、
北西8m、角地




2中専

(70,200)
c 12514
51217
-591004
江別市

更地


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
d 12514
51217
-591016
江別市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東8m市道、
北西8m、角地




2中専

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
62,315  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

59,632 
100
[ 119.8]

49,776 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

50,500 
b (            
65,983  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

63,142 
100
[ 112.4]

56,176 

57,000 
c (            
46,301  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

44,529 
100
[  93.1]

47,829 

48,500 
d (            
55,066  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

52,695 
100
[  98.0]

53,770 

54,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +10.0 交通・接近   -1.0 環境     +10.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +2.0 環境      +7.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      52,700 円/㎡]  



江別 -14 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用が困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,665,708 

577,050 

2,088,658 

1,822,100 

266,558 
( 0.9735
259,494 
  4.4 -  0.2 )
4.2%  
⑧収益価格        6,178,429 円    (      29,100 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
江別 -14 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 95.00 W2 190.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専

60 %   200 %   200 %   212 ㎡     11.6 m x   18.3 m  前面道路:市道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 地域の特性等より上記の通りと判定。共同住宅(1DK)・平均床面積約45㎡ ⑦有効率   93.0 %
の理由
この種の建物として標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
95.00 

93.0 

88.35 

1,264 

111,674 
1.0  111,674 
0.0  0 

 2 2
住宅
95.00 

93.0 

88.35 

1,290 

113,972 
1.0  113,972 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


190.00 

93.0 

176.70 


225,646 
225,646 
0 
⑨年額支払賃料        225,646 円 × 12ヶ月 =        2,707,752 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      176.70 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   2,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =           96,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,707,752 円  ×     5.0 %                          
+             96,000 円  ×     5.0 % =         140,188 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,663,564 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           225,646 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,144 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,665,708 円    (         12,574 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,291 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,290 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
江別 -14 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 106,400 円           26,600,000 ×       0.4 %
②維持管理費 112,150 円             2,803,752 ×       4.0 %
③公租公課  土地                26,000 円     査定額
 建物               226,100 円           26,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        79,800 円           26,600,000 ×      0.30 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,600 円           26,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    577,050 円 (               2,722 円/㎡)  (経費率    21.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 26,600,000 円                          設計監理料率
  140,000 円/㎡ ×      190.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0685        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0551 ×  45 % + 0.0750 ×  40 % + 0.0913 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,822,100 円  
(              8,595 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,665,708 円      
②総費用 577,050 円      
③純収益 ①-② 2,088,658 円      
④建物等に帰属する純収益 1,822,100 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 266,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
259,494 円      

  (                          1,224 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.2 %

                               6,178,429 円


(                        29,100 円/㎡)
4 不動産ID 江別 -14 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  江別市野幌松並町21番16
4308000128179-0000
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備考