令和7年1月13日　提出 芦別 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦別 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　浩市   TEL.

鑑定評価額 3,400,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦別市北１条東１丁目６番５外 ②地積 　(㎡) 619   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 不整形 1:1.2 店舗兼事務所 Ｓ2F1B 小売店舗、金融機関 等が建ち並ぶ中心的 商業地域 西22m国道 水道、下水 芦別 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 ＪＲ芦別駅　東方 180m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 人口の減少と高齢化が深刻化する旧産炭経済圏の都市であり、事業用地に対する需要は低調に推移するものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦別市の商業地域及びその周辺の混在地域一円と把握した。需要者は、店舗又は事業所、併用住宅等の取 得を目的とする地元事業者が中心となる。商圏人口の減少やバイパス沿いの大型量販店への顧客の流出等から商況は厳 しく、閉鎖店舗も多い。商圏人口の少ない地方圏の商店街では成立する業種・業態は限定され、不動産需要の総量が小 さいため、不動産取引においては買手主導の価格設定となるケースが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には貸店舗等も一部見られるが、閉鎖店舗に対する賃借需要も低調で、新たに貸店舗等を建築することは経済合理 的とは言えないことから収益還元法は非適用とした。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例を基礎として おり、実証的で説得力を有する。本件においては比準価格を標準として、前年価格からの変動率等を勘案のうえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景として地価が上昇している都 市部がある一方、宅地の需給関係の悪い地方 圏では長期的に下落傾向が続いている。 商圏人口の減少に加え、大型量販店や他都市 への顧客の流出が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％