令和7年1月13日　提出 芦別 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦別 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　浩市   TEL.

鑑定評価額 1,150,000 円  １㎡当たりの価格 4,820 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦別市北３条東１丁目１４番１４外 ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北11m市道 水道、下水 芦別 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　１ １ｍ市道 交通 施設 ＪＲ芦別駅　北東方 1.1km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧産炭経済圏の都市であり、地域経済の衰退と人口の減少が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,820 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦別市の本町市街の住宅地域一円と把握した。需要者は市内居住者が中心で、市外からの転入者は殆ど見 られない。本町地域は芦別市の中心となる市街地で、生活利便施設の大半が集積しているが、人口減少や高齢化の進行 から、長期的に宅地需要は低迷している。市場において需要の中心は中古住宅であり、更地に対する需要は総じて低く 、取引に際しては買手主導の価格設定となるケースが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には民間のアパートも見られるが、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃借需要の程度や画地条件等から対象 標準地上に賃貸用建物を想定することは経済合理的とは言えないため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、市場 において実際に成立した取引事例から求めたもので、実証的で説得力を有する。本件においては、代表標準地を規準と した価格との均衡や前年からの変動率等を検討したうえで、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦別 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,200 円／㎡ [ 95.2] 100 100 [106.0] 100 [ 78.1] [100.0] 100 4,830  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,050 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景として地価が上昇している都 市部がある一方、宅地の需給関係の悪い地方 圏では長期的に下落傾向が続いている。 人口の減少と高齢化により、宅地需要の総量 は長期的に減少している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.6 ％  ％