鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
稚内 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

稚内 5-1

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　世木澤　満

TEL.

鑑定評価額

5,340,000 円

１㎡当たりの価格

21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	18,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	稚内市中央３丁目２６７番４外｢中央３－８－２３｣				②地積　(㎡)	245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅ＲＣ3	小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ中心的商業地域	西14.5m市道	水道、下水	稚内 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

稚内駅南西方

220m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

稚内駅周辺の旧来からの中心商業地域である。商業地需要は郊外路線商業地域や南稚内駅周辺に移行しており、
当該地域の需要は弱く、空店舗が増加している。地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、稚内市内の商業地域一円の範囲である。需要者の中心は、市内在住の法人及び個人事業者等であり、市
外からの需要は弱い。地域経済の低迷や人口減少、郊外大型店への顧客流出等の影響により、中心部商業地の需要は弱
く、地価は下落傾向で推移している。商業地の取引が少ないため、中心となる価格帯は見出し難い。なお、物価上昇等
による地価への大きな影響は現れていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の賃貸需要は弱含みであるため、地価水準に対して賃料水準は低く、収益価格は低位となった。比準価格は同
一需給圏内に存し価格牽連性を有する事例を採用して適正に要因比較を行って求めたもので、市場性を反映した説得力
のあるものとなっている。当該地域は自己利用の取引が中心であり、価格形成は収益性より市場性が重視されている。
以上より、本件では、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、地域経済の低迷等の影響で、商業
地需要は弱含みである。物価上昇等による地
価への大きな影響は現れていない。

稚内駅周辺の旧来からの中心商業地域である
。当該地域の需要は弱く、地価は下落傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

稚内 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６０１２１４ -115001	稚内市		建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	１２５１６０１２１４ -595026	稚内市		更地	（　）	長方形	南西25m国道、北西11m、角地		（都）準工特別用途地区 (70,200)
c	１２５１６０１２１４ -595033	稚内市		更地	（　）	ほぼ整形	北東14.5m道道、中間画地		（都）１住居土砂災害警戒区域 (60,200)
d	１２５１６０１２１４ -595012	稚内市		建付地	（　）	長方形	東14.5m道道、北5.5m、角地		（都）商業土砂災害警戒区域 (87,370)
e	１２５１６０１２１４ -595005	稚内市		更地	（　）	ほぼ整形	西13m市道、北16m、東4m、三方路		（都）商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,460	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,132	100 [ 104.8]	22,073	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,100
b	(　 ) 20,635	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	18,906	100 [ 86.1]	21,958		22,000
c	(　 ) 17,071	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,491	100 [ 75.0]	21,988		22,000
d	(　 ) 22,853	100 [ 100.0]	[ 93.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	19,906	100 [ 92.0]	21,637		21,600
e	(　 ) 18,836	100 [ 100.0]	[ 94.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	16,810	100 [ 80.0]	21,013		21,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,800 円／㎡]

稚内 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,663,948	1,810,688	5,853,260	5,638,220	215,040	（　0.9711） 208,825	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,261,735 円　　　　（　 17,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

稚内 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	174.60	Ｓ3	523.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	245 ㎡	9.2 m x 26.8 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所を想定。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

階段・廊下など共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	174.60	93.0	162.38	1,700	276,046	3.0	828,138
							0.0	0
2～ 2	事務所	174.60	90.0	157.14	1,350	212,139	3.0	636,417
							0.0	0
3～ 3	事務所	174.60	90.0	157.14	1,300	204,282	3.0	612,846
							0.0	0
～

～

計		523.80	91.0	476.66		692,467		2,077,401
								0

⑨年額支払賃料	692,467 円　×　12ヶ月　＝　 8,309,604 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 476.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,309,604 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 664,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,644,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,077,401 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,112 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,663,948 円　　　　（　 31,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,704 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

稚内 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	391,000 円	78,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	249,288 円	8,309,604　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 930,500 円	78,200,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,300 円	78,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,200 円	78,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,810,688 円　（　　　　　　 7,391 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 523.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,638,220 円（　　　　　 23,013 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,663,948 円
②総費用	1,810,688 円
③純収益　①－②	5,853,260 円
④建物等に帰属する純収益	5,638,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	215,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,825 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,261,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

稚内 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	稚内市中央三丁目２６７番４	4503000179679-0000
2	稚内市中央三丁目１５０１番１５	4503000179813-0000
3	稚内市中央三丁目１６７７番６	4503000179828-0000
4	稚内市中央三丁目２６７番１１	4503000179684-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月9日　提出
稚内 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

稚内 5-1

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　原口　康洋

TEL.

鑑定評価額

5,340,000 円

１㎡当たりの価格

21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月1日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	18,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	稚内市中央３丁目２６７番４外｢中央３－８－２３｣				②地積　(㎡)	245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅ＲＣ3	小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ中心的商業地域	西14.5m市道	水道、下水	稚内 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

稚内駅南西方

220m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

稚内駅周辺の旧市街地中心は空洞化が進んでおり、商店街は閉鎖店舗・空地が増加している。また景気の不透明
感から不動産需要の回復は見込めず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は稚内駅周辺を中心とする市内の商業地域全域で、需要者は市内のほか道内外の法人等が主である。市内の
中心商業地は、稚内駅周辺の旧中心市街地が空洞化している一方で郊外に大型店舗が進出している。近隣地域周辺では
事務所及び店舗需要は低調で、商況の回復には時間を要すると思われる。また、取引の中心価格帯は７～８万円／坪程
度と想定する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は稚内市内の商業地の取引事例を採用しており、市場性を反映し説得力が高い。一方、収益価格は店舗兼事務
所の建築を前提として求めたが想定要素も多く、また需要者は自己所有目的の取引が多い市場特性から参考程度にとど
めるべきである。本件においては比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動の正常化により景気は緩やかな回復
基調にあるが、一方で物価上昇による影響も
懸念される。

稚内駅周辺の商業地域であるが、郊外の大型
店舗に顧客が流出しており空洞化が進んでい
る。地価は弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

稚内 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６０１２１４ -595026	稚内市		更地	（　）	長方形	南西25m国道、北西11m、角地		（都）準工特別用途地区 (70,200)
b	１２５１６０１２１４ -115001	稚内市		建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２５１６０１２１４ -595033	稚内市		更地	（　）	ほぼ整形	北東14.5m道道、中間画地		（都）１住居土砂災害警戒区域 (60,200)
d	１２５１６０１２１４ -595023	稚内市		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,635	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	18,906	100 [ 83.2]	22,724	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,700
b	(　 ) 23,460	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,132	100 [ 110.4]	20,953		21,000
c	(　 ) 17,071	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,491	100 [ 85.9]	19,198		19,200
d	(　 ) 26,621	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,716	100 [ 106.7]	24,101		24,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,800 円／㎡]

稚内 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,910,335	1,975,470	5,934,865	5,753,580	181,285	（　0.9711） 176,046	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,592,776 円　　　　（　 14,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

稚内 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	174.60	Ｓ3	523.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	245 ㎡	9.2 m x 26.8 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所を想定。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	174.60	93.0	162.38	1,750	284,165	3.0	852,495
							0.0	0
2～ 2	事務所	174.60	90.0	157.14	1,370	215,282	3.0	645,846
							0.0	0
3～ 3	事務所	174.60	90.0	157.14	1,370	215,282	3.0	645,846
							0.0	0
～

～

計		523.80	91.0	476.66		714,729		2,144,187
								0

⑨年額支払賃料	714,729 円　×　12ヶ月　＝　 8,576,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 476.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,576,748 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 686,140 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,890,608 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,144,187 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,727 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,910,335 円　　　　（　 32,287 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

稚内 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	399,000 円	79,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	343,070 円	8,576,748　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 949,600 円	79,800,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	159,600 円	79,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,800 円	79,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,975,470 円　（　　　　　　 8,063 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,800,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 523.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,753,580 円（　　　　　 23,484 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,910,335 円
②総費用	1,975,470 円
③純収益　①－②	5,934,865 円
④建物等に帰属する純収益	5,753,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	181,285 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	176,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 719 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,592,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

稚内 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	稚内市中央三丁目２６７番４	4503000179679-0000
2	稚内市中央三丁目１５０１番１５	4503000179813-0000
3	稚内市中央三丁目１６７７番６	4503000179828-0000
4	稚内市中央三丁目２６７番１１	4503000179684-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考