別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月10日 提出
苫小牧 9-13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 9-13 北海道 北海道第5 氏名  不動産鑑定士 三好 克治   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  1㎡当たりの価格 8,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
苫小牧市晴海町41番3外
②地積
 (㎡)
18,960  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工専
(60,200)

(その他)
臨港地区



1:3
工場

大規模製材工場が集
まった臨海型の工業
団地
南西20m道路 水道 沼ノ端

5.2km
(2)



①範囲 東   500 m、西   500 m、南   500 m、北   300 m ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口 約   100.0 m、奥行 約   200.0 m、規模      20,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

20m道路 交通

施設
JR沼ノ端駅南西方

5.2km
法令

規制
工専
(60,200)
臨港地区

⑤地域要因の将
 来予測
 今後も現況の木製品工場等が多い臨海型工業環境が続くと思料する。一般物流量増加や堅調な工業系企業業績
をベースに、半導体工場関連企業用地需要等の動きも加わり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格             8,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は市内の苫小牧西港を囲む西部工業基地のほか、苫小牧東部地域を含む一円の圏域で、需要者は主として
全国展開する大手木材系工業関連法人等である。苫小牧西港の原木陸揚げ中央北埠頭に近く、製材・集成材、建築資材
・プレカット工場等が集積する立地環境にある。大手企業の業績が好調で、一般物流の増加や次世代半導体工場支援企
業進出の動きも多く見られ、需要は上向きで底堅い。取引価格・規模等は様々で需要の主たる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 近隣地域は中規模工場の多い工業地域で取引の中心は自己利用目的である。工業系建物に係る賃貸市場は未成熟で適
切な賃貸事例の収集は難しく収益還元法は適用できない。よって、相互に代替競争の関係が強い事例等から検討し市場
性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 苫小牧 9-1                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
          6,600 円/㎡
[107.6]
100
100
[100.0]
100
[ 81.3]
[100.0]
100
8,740 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
            8,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
北海道の代表的工業・貿易都市である。人手
不足等景況見通しに警戒感が残るも、半導体
工場支援企業の進出効果等を含め地域経済の
改善が見られる。

現況の工業環境に特段の変動はない。半導体
工場関連の動きも多いが、一般物流量増加や
企業業績好調で総体的に工業用地需要は底堅
い。




行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近      0.0
環境       -17.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.8 %  %
3 試算価格算定内訳 苫小牧 9-13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12517
41213
-903
苫小牧市

更地


  
(           ) 
長方形 東18m市道、
中間画地




工専

(60,200)
b 12517
41213
-906
苫小牧市

更地


  
(           ) 
台形 西15m市道、
中間画地




工業

(60,200)
c 12517
41213
-50909
苫小牧市

更地


  
(           ) 
長方形 東12m市道、
北12m、角地




工専

(70,200)
d 12514
81213
-50902
苫小牧市

建付


  
(           ) 
不整形 西8m市道、
中間画地




工専

(60,200)
e 12514
11213
-50905
苫小牧市

更地


  
(           ) 
長方形 南西16m道路、
南東16m、
北西11m、
三方路


工専
臨港地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
9,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

9,000 
100
[ 101.0]

8,911 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

8,910 
b (            
9,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

9,000 
100
[ 101.0]

8,911 

8,910 
c (            
9,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

8,824 
100
[ 101.0]

8,737 

8,740 
d (            
6,486  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

6,486 
100
[  91.1]

7,120 

7,120 
e (            
12,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

11,429 
100
[ 100.0]

11,429 

11,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +1.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:       8,800 円/㎡]  



苫小牧 9-13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成工場地で調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己所有の臨海型工場地域で、賃貸市場が未成熟である。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 苫小牧 9-13 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  苫小牧市晴海町41番3
4323000286466-0000
2  苫小牧市晴海町41番4
4323000286467-0000
3  苫小牧市晴海町41番5
4323001129923-0000
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月13日 提出
苫小牧 9-13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 9-13 北海道 北海道第5 氏名  不動産鑑定士 上村 慎吾   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  1㎡当たりの価格 8,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
苫小牧市晴海町41番3外
②地積
 (㎡)
18,960  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工専
(60,200)

(その他)
臨港地区



1:3
工場

大規模製材工場が集
まった臨海型の工業
団地
南西20m道路 水道 沼ノ端

5.2km
(2)



①範囲 東   500 m、西   500 m、南   500 m、北   300 m ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口 約   100.0 m、奥行 約   200.0 m、規模      20,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
臨海型の工業団地

20m道路 交通

施設
沼ノ端駅南西方

5.2km
法令

規制
工専
(60,200)
臨港地区

⑤地域要因の将
 来予測
港に近接した臨海工場団地であり、地域内には規模の大きい工場が多く、堅調に推移する苫小牧港の貨物取扱量
や好調な企業業績等を背景に、地価は上昇傾向で推移するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格             8,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の工業地域一円であり、需要者の中心は、主に製造業の道内外の法人事業者と見られる。材木や鋼材
関連の規模の大きい工場が集まっており、輸送環境に優位性がある苫小牧西港に近接した立地条件から需要者の選好性
は高い。一部で半導体関連企業の動きも見られ、堅調に推移する貨物取扱量等から需要は増加しており、地価水準は上
昇傾向と予測。取引の中心となる価格帯は、需要者の属性や取引規模によって様々であるため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
臨海部に工場等が建ち並ぶ地域である。自己利用目的のものが大半であり、賃貸物件は極めて少なく、賃貸事業の投資
採算性を確保するのが困難であることから、収益価格の試算を断念した。試算価格の調整に当たっては、自己利用目的
の取引が中心であるため、多数の取引事例より求められており説得力が高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討
を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 苫小牧 9-1                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
          6,600 円/㎡
[107.6]
100
100
[100.0]
100
[ 80.4]
[100.0]
100
8,830 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
            8,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価上昇や不安定な国際情勢等の懸念はある
ものの、市内の不動産需要は堅調であり、千
歳市に建設中の半導体工場による好影響も波
及しつつある。

画地規模が大きく、トラック輸送がしやすい
街路条件で、港湾へのアクセスにも優れる立
地から需要は増しており、地価は上昇傾向で
推移すると予測。

個別的要因に特段の変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近      0.0
環境       -18.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.8 %  %
3 試算価格算定内訳 苫小牧 9-13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12514
11213
-50905
苫小牧市

更地


  
(           ) 
長方形 南西16m道路、
南東16m、
北西11m、
三方路


工専
臨港地区
(70,200)
b 12515
61213
-913
苫小牧市

建付


  
(           ) 
長方形 南西20m市道、
中間画地




準工

(60,200)
c 12518
01213
-903
苫小牧市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西15m道道、
中間画地




工専

(60,200)
d 12518
01213
-902
苫小牧市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東11.5m市
道、中間画地




準工
特別用途地区
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
12,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

11,429 
100
[ 100.0]

11,429 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

11,400 
b (            
9,800  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

9,800 
100
[ 112.2]

8,734 

8,730 
c (            
4,034  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  90.0]

4,482 
100
[  67.6]

6,630 

6,630 
d (            
11,194  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

11,194 
100
[ 127.5]

8,780 

8,780 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境     -35.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:       8,800 円/㎡]  



苫小牧 9-13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己利用目的の臨海型工場が主の地域であり、賃貸市場が未成熟であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 苫小牧 9-13 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  苫小牧市晴海町41番3
4323000286466-0000
2  苫小牧市晴海町41番4
4323000286467-0000
3  苫小牧市晴海町41番5
4323001129923-0000
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考