令和7年1月9日　提出 苫小牧 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-8 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.

鑑定評価額 32,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市新明町２丁目９番５４９ ｢新明町２－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 3,300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1 倉庫 Ｓ1 運輸、自動車業関連 の流通業務地が多い 工業団地 北西16m市道 水道、下水 苫小牧 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 苫小牧駅北東方 5.7km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 交通アクセスが比較的良好な倉庫、営業所等の多い流通業務用地。交通アクセスが良好なこともあり、土地需要 が期待され、地価も上昇傾向。今後も地価は上昇傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市及び隣接市等の工業地の圏域で、需要者の中心は流通業務地等としての利用を前提とした全国又 は全道規模の法人事業者が多くなるものと思料される。交通アクセスが良好なこともあり、土地需要が期待され、地価 も上昇傾向。需要の中心となる価格帯は規模等によりまちまちで、特定できない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、やや取引時点の古い事例を含むものの、正常取引の５事例より求めている。また、補修正により、市場性 を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は自己所有の工場・倉庫等が多く、賃貸事例は 乏しく、賃貸市場が未成熟であるため適用を断念した。本件では一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-10                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,600 円／㎡ [108.5] 100 100 [100.0] 100 [118.0] [100.0] 100 9,750  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧市など地価上昇傾向にある地域がある 一方、その他の地域、特に郡部では衰退傾向 により、一部を除き地価の下落傾向が続いて いる。 交通アクセスが比較的良好な流通業務用地。 交通アクセスが良好なこともあり、土地需要 が期待される。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％