令和7年1月10日　提出 苫小牧 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-6 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 199,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字勇払２６３番２ ②地積 　(㎡) 47,284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 不整形 1.2:1 工場 工場、倉庫と一般住 宅とが混在する工業 地域 南西6m市道、南東側道 水道、下水 勇払 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 250.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ勇払駅北方 850m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　今後も当分は現況の工業環境が続くと思料する。物流量増加や半導体工場関連の動きも多く総体的に需要は上 向きである。底値感があり一定の需要も見込まれ、地価はほぼ安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は苫小牧市一円の工業地域の圏域で、需要者は全国展開する法人を中心とし、そのほか地元法人・全道展 開する道内法人等である。勇払地区市街地近くの工業地域で、幹線道路に連携する道路網が未整備で周辺地域を含め広 く未利用の工業用地が残る。又、隣接して流れる明野川が道道からの出入り障害となるが、一般物流増大や半導体工場 関連の動きも多く一定の需要が見込まれる。取引の規模・価格等は様々で、需要の中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は中規模工場の建つ工業地域で、自己利用目的の取引が中心である。工場系建物の賃貸市場は未成熟で収益 還元法は適用できない。よって、価格牽連性強い取引事例等から検討し、勇払地区工場地域の市場性を反映した比準価 格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,600 円／㎡ [107.6] 100 100 [100.0] 100 [168.9] [100.0] 100 4,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道の代表的工業・貿易都市である。人手 不足等景況見通しに警戒感が残るも、半導体 工場支援企業の進出効果等を含め地域経済の 改善が見られる。 一般住宅混在の工業環境に特段の変動はない 。総体的に倉庫・工場用地需要は上向きで、 環境・街路条件やや劣るものの、一定の需要 が見込まれる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％