令和7年1月13日　提出 苫小牧 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-4 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 71,700,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市あけぼの町３丁目９番１１３４外 ｢あけぼの町３－２－６｣ ②地積 　(㎡) 5,194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:2 事務所 Ｓ2 営業所、倉庫、工場 等が混在する工業団 地 南東36m道道、背面道 水道、下水 苫小牧 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 道道沿いに倉庫や営業所が建 ち並ぶ流通業務地域 街 路 ３６ｍ道道 交通 施設 苫小牧駅北東方 6.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 道道沿いに倉庫や営業所が建ち並ぶ流通業務地域であり、オンラインショッピング市場の拡大等による物流量の 増加を背景に工業地需要は増してきており、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の流通業務地域を中心とした工業地域一円であり、需要者の中心は、流通業務関連の道内外の法人 事業者。流通業務系企業の営業所や倉庫、中小工場が建ち並んでおり、国道への接続が良好であることから需要者の選 好性は高い。半導体関連企業の進出やＥＣ市場拡大等に伴う物流量増大等により需要は増加しており、地価水準は上昇 傾向と予測。取引の中心となる価格帯は、需要者の属性や取引規模等によって様々であるため、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 道道沿いに倉庫や営業所が建ち並ぶ地域である。自己利用目的のものが大半であり、賃貸物件は極めて少なく、賃貸事 業の投資採算性を確保するのが困難であることから、収益価格の試算を断念した。試算価格の調整に当たっては、自己 利用目的の取引が中心であるため、多数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-10                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,600 円／㎡ [108.5] 100 100 [100.0] 100 [ 86.2] [103.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇や不安定な国際情勢等の懸念はある ものの、市内の不動産需要は堅調であり、千 歳市に建設中の半導体工場による好影響も波 及しつつある。 幹線道路沿いに営業所や倉庫が建ち並んでお り、半導体関連企業の進出や物流量増加等を 背景に需要は増してきており、地価は上昇基 調となっている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％