令和7年1月15日　提出 苫小牧 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.

鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市元中野町２丁目７番１外 ｢元中野町２－７－２９｣ ②地積 　(㎡) 9,098   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.2:1 事務所 Ｗ1 工場、事業所等が混 在する工業地域 南30m市道、四方路 水道、ガス、下水 苫小牧 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 事業所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  71.0 ｍ、奥行　約　　  71.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３０ｍ市道 交通 施設 苫小牧駅南東方 2.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近い工業地域で周辺は店舗や住宅も見られ、今後も現状で推移するものとみられる。工業地への需要が 増すなか、地価は強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 事業所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の港湾隣接地域を中心とした工業地域一円である。需要者は道内外の企業のほか地元企業も想定され る。立地としては中心部に近く、臨港地区の大規模工場地にも近いため関連産業との関係性は良好である。スーパーや 一般住宅などもあり、それらの影響もみられる。中心価格帯は規模や業種により大きく異なるが、単価で坪５万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は自己使用目的が多い地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事 から収益還元法は適用できなかった。比準価格は市内の工業地の事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求め たもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地・前年標準地価格からの検討及び市場性等も 再確認し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-10                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,600 円／㎡ [108.5] 100 100 [100.0] 100 [ 73.0] [ 99.8] 100 15,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業・港湾都市であり千歳市に建設中の半導 体工場や関連企業の進出による影響のほか、 物価・建設コストの上昇による影響に注視す る必要がある。 周辺住宅地の進展、工業地の需要増から移行 地的要素のある当該地域の地価は上昇傾向で 推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％