令和7年1月10日　提出 苫小牧 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 256,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字沼ノ端１３４番１９３ ②地積 　(㎡) 36,120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1.2:1 工場 中規模の工場が多い 臨海工業地域 北東13m私道 水道 沼ノ端 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西港隣接の化学工業関連企業 が多い臨海型工業地域 街 路 １３ｍ私道 交通 施設 ＪＲ沼ノ端駅南西方 3.3km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 　今後も暫くは現況の臨海型工業環境が続くと思料する。工業生産等は堅調であり、加えて一般物流の増加や次 世代半導体工場支援企業進出の動きも多く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は市内の苫小牧西港を囲む西部工業基地のほか、苫小牧東部地域を含む一円の圏域で、需要者は主として 全国展開する化学工業関連法人が多い。道央圏に近く、工場直近に陸揚げ・積出可能な岸壁が整備された立地環境を備 え、陸路・空路等交通アクセスにも優れる。工業生産は堅調で一般物流の増加や次世代半導体工場支援企業進出の動き も多く見られ、需要は底堅い。画地規模比較的大きいため取引は限られ、売買の中心となる価格帯の見極めは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は中規模工場の多い工業地域で取引目的は自己利用が主である。これら工業系建物に係る賃貸市場は未成熟 で適切な賃貸事例の収集は難しく収益還元法は適用できない。よって、相互に代替競争の関係が強い事例等から検討し 市場性を反映した比準価格を標準とし、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道の代表的工業・貿易都市である。人手 不足等景況見通しに警戒感が残るも、半導体 工場支援企業の進出効果等を含め地域経済の 改善が見られる。 現況の工業環境に特段の変動はない。一般物 流の増加や半導体工場関連企業の動きも多く 、利便性高い臨海型工業用地への需要は強い 。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％