鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
苫小牧 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 5-16

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　三好　克治

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市東開町３丁目５９０番２｢東開町３－１９－３｣				②地積　(㎡)	679 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1.5	店舗兼住宅ＬＳ2	営業所、店舗、遊技場等が建ち並ぶ路線商業地域	北西50m道道、背面道	水道、下水	沼ノ端 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ沼ノ端駅周辺道道沿いの
路線商業地域

街

路

５０ｍ道道

交通

施設

ＪＲ沼ノ端駅南西方

1.3km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　遊技場・コンビニ等も建つ商業地域として今後もその交通量の多い商業環境が続くと思料する。選好性の強い
東部地区住宅地域を背後に抱え、地価は底堅く推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は苫小牧市一円の幹線道路沿いの路線商業地域で、需要者の中心は圏内に地縁性をもつ個人・法人事業者
等のほか、全道展開のコンビニ・全国展開の遊技場等も見られる。周辺の明野南通等で商業施設の熟成が進むなか、近
隣地域では核となる中規模物販店舗がないため集客力弱いが、背後地では鉄北地区のほか、鉄南地区での選好性回復も
あり一定の需要が見込まれる。取引の規模等は様々で、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は低層店舗等を主とする路線商業地域で、土地取引は自己所有・自己利用目的が中心である。２階建店舗兼
共同住宅を想定・試算した収益価格はほぼ妥当な水準に得られたが、取引にあたり収益性はほぼ考慮しない。よって、
鉄南地区同一道道沿いの代替性に富む事例等から検討した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、当該地域で
の需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北海道の代表的工業・貿易都市である。人手
不足等景況見通しに警戒感が残るも、半導体
工場支援企業の進出効果等を含め地域経済の
改善が見られる。

特段の変動はない。鉄北地区での売地不足や
地価上昇を反映し、背後鉄南地区住宅地への
選好性回復により需要は安定的に推移してい
る。

昨年４月、敷地内に別棟の２階建店舗が新築
された。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１３７１２１３ -50514	苫小牧市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西50m道道、南東8m、二方路		準住居 (70,200)
b	１２５１３７１２１３ -50515	苫小牧市		貸家建付地	（　）	台形	北西50m道道、南東8m、二方路		準住居 (70,200)
c	１２５１３７１２１３ -50516	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西50m道道、南西22m、南東8m、三方路		準住居 (70,200)
d	１２５１８０１２１３ -501	苫小牧市		更地	（　）	長方形	北西45m市道、南東12m、二方路		２住居地区計画等 (70,200)
e	１２５１７４１２１３ -50502	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	北西36m市道、北東8m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,293	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	28,440	100 [ 134.6]	21,129	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	21,800
b	(　 ) 28,456	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	27,898	100 [ 134.6]	20,727		21,300
c	(　 ) 26,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	25,147	100 [ 142.0]	17,709		18,200
d	(　 ) 16,318	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	22,700	100 [ 135.2]	16,790		17,300
e	(　 ) 19,223	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	26,154	100 [ 137.2]	19,063		19,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +32.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +34.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,600 円／㎡]

苫小牧 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,316,763	1,106,693	4,210,070	3,706,500	503,570	（　0.9740） 490,477	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,009,735 円　　　　（　 14,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	186.15	Ｓ2	372.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	679 ㎡	20.3 m x 33.7 m	前面道路：道道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階３戸（２ＬＤＫ：約６２㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	186.15	100.0	186.15	1,360	253,164	1.0	253,164
							1.0	253,164
2～ 2	共同住宅	186.15	100.0	186.15	1,120	208,488	1.0	208,488
							0.0	0
～

～

～

計		372.30	100.0	372.30		461,652		461,652
								253,164

⑨年額支払賃料	461,652 円　×　12ヶ月　＝　 5,539,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 372.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,539,824 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 276,991 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,262,833 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	461,652 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 253,164 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 49,544 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,316,763 円　　　　（　 7,830 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,384 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	52,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	221,593 円	5,539,824　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,600 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 535,500 円	52,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,106,693 円　（　　　　　　 1,630 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,500,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 372.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,706,500 円（　　　　　 5,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,316,763 円
②総費用	1,106,693 円
③純収益　①－②	4,210,070 円
④建物等に帰属する純収益	3,706,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	503,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	490,477 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 722 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,009,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

苫小牧 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	苫小牧市東開町三丁目５９０番２	4323000276797-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
苫小牧 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 5-16

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　上村　慎吾

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市東開町３丁目５９０番２｢東開町３－１９－３｣				②地積　(㎡)	679 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1.5	店舗兼住宅ＬＳ2	営業所、店舗、遊技場等が建ち並ぶ路線商業地域	北西50m道道、背面道	水道、下水	沼ノ端 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

背後で宅地開発が進む東部の
路線商業地域

街

路

５０ｍ道道

交通

施設

沼ノ端駅南西方

1.3km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

明野南通商業ゾーンとの競合は激しいものの、近年人気が高まり人口が増えている東部住宅地を背後に抱え購買
層が増加していることから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は幹線・準幹線道路沿いを中心とした市内商業系地域一帯であり、需要者の中心は、地縁性を持つ地元資本
の中小法人だが、道内外法人も見られる。娯楽産業等の店舗が建ち並ぶものの、広範な集客力を有する核となる店舗は
無い。しかし、近年は背後住宅地の人気が高まっており、購買層増加による波及効果が期待され、需給は安定している
。商業地は取引される規模や価格帯が様々であるが、概ね坪当たり６～７万円程度が取引の中心と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

広幅員の幹線道路沿い路線商業地域であるが、自己利用目的の取引が多い地域であり、賃貸収入を目的とした収益物件
の取引も一部で見られるものの、賃料相場の水準が土地価格に見合っていない傾向にあることから、収益価格は低位に
求められた。試算価格の調整に当たっては、多数の取引事例より求められており説得力が高い比準価格を標準とし、収
益価格を参考にとどめ、他標準地の推移動向や近時の需給動向等も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇や不安定な国際情勢等の懸念はある
ものの、市内の不動産需要は堅調であり、千
歳市に建設中の半導体工場による好影響も波
及しつつある。

他の東部路線商業地と競合し、商業集積度は
高くないものの、交通量が多く、開発が進む
背後住宅地からの集客も期待できることから
、需給は安定的。

令和６年４月、敷地内に新しい店舗が建築さ
れた。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１８０１２１３ -501	苫小牧市		更地	（　）	長方形	北西45m市道、南東12m、二方路		２住居地区計画等 (70,200)
b	１２５１４１１２１３ -503	苫小牧市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、北東10m、角地		近商 (100,200)
c	１２５１３７１２１３ -50020	苫小牧市		更地	（　）	長方形	北東36m道道、南西10m、二方路		準工 (70,200)
d	１２５１３７１２１３ -50516	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西50m道道、南西22m、南東8m、三方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,318	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	22,700	100 [ 132.3]	17,158	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	17,700
b	(　 ) 22,903	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	21,812	100 [ 127.4]	17,121		17,600
c	(　 ) 25,184	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	23,997	100 [ 114.4]	20,976		21,600
d	(　 ) 26,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	25,147	100 [ 121.9]	20,629		21,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,600 円／㎡]

苫小牧 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,402,094	1,169,568	4,232,526	3,734,740	497,786	（　0.9740） 484,844	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,894,776 円　　　　（　 14,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	186.15	Ｓ2	372.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	679 ㎡	20.3 m x 33.7 m	前面道路：道道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階はファミリータイプ３戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	186.15	100.0	186.15	1,370	255,026	1.0	255,026
							1.0	255,026
2～ 2	住宅	186.15	100.0	186.15	1,150	214,073	1.0	214,073
							0.0	0
～

～

～

計		372.30	100.0	372.30		469,099		469,099
								255,026

⑨年額支払賃料	469,099 円　×　12ヶ月　＝　 5,629,188 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 372.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,629,188 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 281,459 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,347,729 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	469,099 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,456 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 255,026 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 49,909 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,402,094 円　　　　（　 7,956 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,395 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,600 円	52,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	225,168 円	5,629,188　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 539,500 円	52,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,800 円	52,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,900 円	52,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,169,568 円　（　　　　　　 1,722 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,900,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 372.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,734,740 円（　　　　　 5,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,402,094 円
②総費用	1,169,568 円
③純収益　①－②	4,232,526 円
④建物等に帰属する純収益	3,734,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	497,786 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	484,844 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 714 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,894,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

苫小牧 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	苫小牧市東開町三丁目５９０番２	4323000276797-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考