別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
苫小牧 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-14 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　総生   TEL.
鑑定評価額 252,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市柳町４丁目６番１５外
｢柳町４－６－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 5,031  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)

1:1.5		 店舗兼工場

Ｓ3		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西45m国道、背面道 水道、下水 苫小牧

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 沿道サービス業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４５ｍ国道 交通

施設		 苫小牧駅北東方

3.4km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 集客力のある路線商業地域として、商業施設の集積が進むと見込む。事業用地の需要は堅調で、地価は上昇傾向
で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道サービス業務地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中心部から東部にかけての商業地域の圏域。需要者の中心は、自動車販売、飲食、物販等の道内外の企
業。各種の郊外店が集積し、市内で最も繁華性がある商業地域で、胆振、日高管内からも広く集客がある。周辺は人気
のある住宅地域のため、背後住宅の熟成とともに、集客力が増している。画地規模に幅があり、需要の中心となる価格
帯は把握し得ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗を主とする商業地域である。取引は自用目的が多いが、収益物件の取引も見られる。店舗開発にあた
っては、周辺の取引相場を指標に売買されるのが地域の不動産市場の実情である。自用目的の売買が主であるため、比
準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,200 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.9]		 [103.0]
100		 50,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型大型店への顧客の集中が続いている。
既成商業地域は、駅前地区の衰退が続いてい
るほかは、土地利用が概ね安定している。


郊外店が集積する地域で、背後住宅の熟成と
ともに集客力が増している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１３
７１２１３
-501		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
北東6m、
二方路
商業

(100,600)
b １２５１３
７１２１３
-50501		 苫小牧市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18.2m市
道、南西6m、
二方路
商業

(100,600)
c １２５１３
７１２１３
-50509		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西36m道道、
中間画地
２住居

(60,200)
d １２５１４
１１２１３
-502		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東45m国道、
中間画地
近商

(90,200)
e １２５１４
１１２１３
-50505		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西30m道道、
中間画地
準住居
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,597  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
53,317 		 100
[ 111.3]
47,904 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
49,300 
b (　     63,328) 
63,328  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
60,500 		 100
[ 122.2]
49,509 
51,000 
c (　           ) 
55,779  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,775 		 100
[ 112.2]
48,819 
50,300 
d (　           ) 
56,870  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,870 		 100
[ 116.0]
49,026 
50,500 
e (　           ) 
48,092  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
48,092 		 100
[ 101.0]
47,616 
49,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,000 円／㎡]  



苫小牧 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,555,525 
10,861,392 
41,694,133 
32,324,800 
9,369,333 		 （　0.9733）
9,119,172 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    186,105,551 円　　　　（　     37,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,500.00 Ｓ2 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   5,031 ㎡     60.9 m x   84.0 m  前面道路：国道     　  45.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・２階ともに各階店舗４室 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,500.00 
83.0 
1,245.00 
2,000 
2,490,000 		 3.0  7,470,000 
2.0  4,980,000 

 2～ 2		 店舗
1,500.00 
83.0 
1,245.00 
1,560 
1,942,200 		 3.0  5,826,600 
1.0  1,942,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
83.0 
2,490.00 

4,432,200 		 13,296,600 
6,922,200 
⑨年額支払賃料      4,432,200 円　×　12ヶ月　＝　      53,186,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,186,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,127,456 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,058,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,296,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         127,647 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,922,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,368,934 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,555,525 円　　　　（　        10,446 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,074 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,362,000 円  　　　　    454,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,595,592 円  　　　       53,186,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,911,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,630,800 円  　　　　    454,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       908,000 円  　　　　    454,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       454,000 円  　　　　    454,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,861,392 円　（　　　　　　         2,159 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 454,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,324,800 円  
（　　　　　         6,425 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,555,525 円      
②総費用 10,861,392 円      
③純収益　①－② 41,694,133 円      
④建物等に帰属する純収益 32,324,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,369,333 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,119,172 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,813 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    186,105,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市柳町四丁目６番１５
 4323000318856-0000
2 　苫小牧市柳町四丁目６番１６
 4323000318857-0000
3 　苫小牧市柳町四丁目６番２６
 4323000318867-0000
4 　苫小牧市柳町四丁目６番２７
 4323000318868-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
苫小牧 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-14 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.
鑑定評価額 252,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市柳町４丁目６番１５外
｢柳町４－６－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 5,031  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)

1:1.5		 店舗兼工場

Ｓ3		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西45m国道、背面道 水道、下水 苫小牧

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 沿道サービス業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ４５ｍ国道 交通

施設		 苫小牧駅北東方

3.4km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 苫小牧市東部地区の国道沿いに大型商業施設、飲食店舗、自動車販売店等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域内に
大きな変動要因はない。なお、東部地区の商業地は需要が強く、当面地価上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道サービス業務地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内東部に存する路線商業地域等である。特に、柳町、明野新町、日の出町、三光町等の路線商業
地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、本州企業や地場中小企業等様々である。近年は市内東部の住宅地域の人
気が高く、対象公示地周辺は店舗用地の売買も相対的に多く、繁華性が高いことから地価は上昇傾向で推移すると予測
される。周辺の商業地は現在４～５万円／㎡程度が多いが、今後は６万円／㎡を超える取引が見られる可能性もある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記より比準価格・収益価格を試算した。市内東部の商業地のうち、対象公示地が存し商況が類似する国道２３５号線
沿いの事例を中心に採用した。なお、対象公示地周辺の商業用賃貸需要が一定程度認められることから、賃貸建物は２
階建ての店舗を想定したが、賃料、空室率、競争の状態等を考慮すると過大な期待は出来ず、収益価格は低く試算され
た。よって、代表標準地との検討等を踏まえ比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,200 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.1]		 [103.0]
100		 49,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅需要が強い東部地区の商業地域は地価上
昇傾向であるが、苫小牧駅前の古い商業地域
等は地価下落が続いている。


国道２３５号線沿いに店舗等が建ち並ぶ路線
商業地域である。東部地区の住宅地需要が強
く、顧客流入等により周辺商業地の地価は上
昇傾向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１４
１１２１３
-502		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東45m国道、
中間画地
近商

(90,200)
b １２５１４
０１２１３
-50501		 苫小牧市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西45m国道、
南東8m、
二方路
近商

(100,200)
c １２５１４
１１２１３
-50502		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東44.5m国
道、中間画地
近商

(90,200)
d １２５１４
１１２１３
-50503		 苫小牧市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27m市道、
北西11m、
角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,870  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,870 		 100
[ 110.0]
51,700 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
53,300 
b (　           ) 
42,280  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
44,042 		 100
[ 100.0]
44,042 
45,400 
c (　           ) 
58,488  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,488 		 100
[ 115.0]
50,859 
52,400 
d (　           ) 
35,142  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
34,118 		 100
[  73.5]
46,419 
47,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,000 円／㎡]  



苫小牧 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,116,792 
10,393,946 
41,722,846 
32,324,800 
9,398,046 		 （　0.9733）
9,147,118 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    186,675,878 円　　　　（　     37,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,500.00 Ｓ2 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   5,031 ㎡     60.9 m x   84.0 m  前面道路：国道     　  45.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・２階ともに各階店舗４室 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,500.00 
83.0 
1,245.00 
2,000 
2,490,000 		 3.0  7,470,000 
2.0  4,980,000 

 2～ 2		 店舗
1,500.00 
83.0 
1,245.00 
1,530 
1,904,850 		 3.0  5,714,550 
1.0  1,904,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
83.0 
2,490.00 

4,394,850 		 13,184,550 
6,884,850 
⑨年額支払賃料      4,394,850 円　×　12ヶ月　＝　      52,738,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,738,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,109,528 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,628,672 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,184,550 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         126,572 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,884,850 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,361,548 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,116,792 円　　　　（　        10,359 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,074 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,362,000 円  　　　　    454,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,582,146 円  　　　       52,738,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,911,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,630,800 円  　　　　    454,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       454,000 円  　　　　    454,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       454,000 円  　　　　    454,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,393,946 円　（　　　　　　         2,066 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 454,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,324,800 円  
（　　　　　         6,425 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,116,792 円      
②総費用 10,393,946 円      
③純収益　①－② 41,722,846 円      
④建物等に帰属する純収益 32,324,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,398,046 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,147,118 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,818 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    186,675,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市柳町四丁目６番１５
 4323000318856-0000
2 　苫小牧市柳町四丁目６番１６
 4323000318857-0000
3 　苫小牧市柳町四丁目６番２６
 4323000318867-0000
4 　苫小牧市柳町四丁目６番２７
 4323000318868-0000
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備考