令和7年1月11日　提出 苫小牧 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 5-11 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 85,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字糸井１４４番７ ②地積 　(㎡) 7,706   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 2.5:1 店舗兼工場 Ｓ1 自動車販売店、遊技 場等が見られる路線 商業地域 南27m国道 水道、下水 糸井 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 沿道型低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 糸井駅南西方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 海岸近くの国道沿いに、自動車関連の営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域内に大きな変動要因はない。な お、自動車関連業者等には一定の需要があり、地価は安定傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 沿道型低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内の路線商業地域等である。特に、市内西部の糸井地区等、海岸近くの国道沿いに存する価格水 準低廉な商業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、大手自動車関連企業や地場中小企業等が多い。インターチ ェンジ等へのアクセスが比較的良好で、大規模用地を選好する自動車関連業者等には一定の土地需要が見込まれるため 、地価は安定傾向で推移している。なお、土地は１～２万円／㎡程度の物件が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を試算した。市内商業地の取引が少ないことから、地域性がやや異なる取引事例及び古い取引事例も 採用した。なお、対象公示地周辺は自用の事業所が主で、賃貸市場が形成されておらず、賃料水準の把握が困難なため 収益還元法は適用しなかった。よって、他の路線商業地との検討も踏まえ、市内西部の糸井地区における路線商業地の 市場動向を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅需要が強い東部地区の商業地域は地価上 昇傾向であるが、西部地区の路線商業地域等 は地価上昇には至っていない。 インターチェンジや他の幹線街路へのアクセ スが比較的良好で、自動車関連業者等には一 定の土地需要が見込まれ、地価は安定傾向で 推移。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％