別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
苫小牧 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.
鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市住吉町２丁目１６番７
｢住吉町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南東36m市道、背面道 水道、ガス、下水 苫小牧

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 日用品店舗が連たんする近隣
商業地域		 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 苫小牧駅北東方

1.9km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 主に小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。背後住宅地の需要は堅調に推移し、安定した集客が見込まれる
ことから商業地需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は幹線・準幹線道路沿いを中心とした市内商業地域一帯であり、需要者の中心は、地縁性を持つ地元資本の
中小法人や個人事業者だが、道内の大手法人も一部で見られる。近隣居住者向けの小売店舗が多く見られ、路線商業地
としての集積度は比較的高い。苫小牧中央ＩＣへのアクセスにも優れることから底堅い出店需要があると見られ、需給
は安定的。商業地は取引される規模や価格帯が様々であるが、概ね坪当たり１０万円程度が取引の中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小売店舗が多い商業地域であるが、自己利用目的の取引が多い地域であり、賃貸収入を目的とした収益物件の取引も一
部で見られるものの、賃料相場の水準が土地価格に見合っていない傾向にあることから、収益価格は低位に求められた
。試算価格の調整に当たっては、地域性が類似する多数の取引事例より求められており規範性が高い比準価格を標準と
し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.8]		 [103.0]
100		 29,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や不安定な国際情勢等の懸念はある
ものの、市内の不動産需要は堅調であり、千
歳市に建設中の半導体工場による好影響も波
及しつつある。

交通量が多い幹線道路沿いに小売店舗等が建
ち並んでおり、都心やＩＣへの接近性にも優
れることから、需給は安定的に推移している
。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１４
１１２１３
-501		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東36m市道、
北西10.5m、
二方路
２住居

(70,200)
b １２５１７
４１２１３
-501		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２５１７
４１２１３
-50502		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
北東8m、角地
準住居

(70,200)
d １２５１４
１１２１３
-50503		 苫小牧市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27m市道、
北西11m、
角地
２住居

(70,200)
e １２５１３
７１２１３
-50003		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,611  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
29,719 		 100
[ 100.0]
29,719 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
30,600 
b (　           ) 
26,286  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
27,669 		 100
[ 105.0]
26,351 
27,100 
c (　           ) 
19,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 105.0]
26,154 		 100
[ 100.0]
26,154 
26,900 
d (　           ) 
35,142  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
34,118 		 100
[ 110.0]
31,016 
31,900 
e (　           ) 
22,924  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
28,301 		 100
[ 102.0]
27,746 
28,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,000 円／㎡]  



苫小牧 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,133,369 
647,983 
2,485,386 
2,192,400 
292,986 		 （　0.9724）
284,900 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,814,286 円　　　　（　     22,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 103.68 ＬＳ2 207.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     12.1 m x   21.8 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階は平均専有面積約５２㎡の１ＬＤＫ２戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.68 
100.0 
103.68 
1,460 
151,373 		 2.0  302,746 
2.0  302,746 

 2～ 2		 住宅
103.68 
100.0 
103.68 
1,180 
122,342 		 1.0  122,342 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
207.36 
100.0 
207.36 

273,715 		 425,088 
302,746 
⑨年額支払賃料        273,715 円　×　12ヶ月　＝　       3,284,580 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     207.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,284,580 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       213,498 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,071,082 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           425,088 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,975 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          302,746 円　×　　  93.5 ％　　×　　　 0.2060　＝　          58,312 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,133,369 円　　　　（　        11,869 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,513 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,460 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 116,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 131,383 円  　　　        3,284,580　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      295,800 円  　　　　     29,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         647,983 円　（　　　　　　         2,454 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     207.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0756     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,192,400 円  
（　　　　　         8,305 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,133,369 円      
②総費用 647,983 円      
③純収益　①－② 2,485,386 円      
④建物等に帰属する純収益 2,192,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 292,986 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 284,900 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,079 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,814,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市住吉町二丁目１６番７
 4323000241574-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
苫小牧 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.
鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市住吉町２丁目１６番７
｢住吉町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南東36m市道、背面道 水道、ガス、下水 苫小牧

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 苫小牧駅北東方

1.9km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 集客力の高い大型施設の進出等がないため繁華性の向上はみられないが、比較的良好な立地条件と前面道路にお
ける交通量が多いこともあって、今後も多様な土地利用を目的とする底堅い需要が見込まれる地域である。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内の各所にみられる商業地域と商住混在地域が圏域であり、主たる需要者は中小規模の地元法人
や個人事業者である。近隣地域は小売店舗や店舗併用住宅等が多い路線商業地域であり、直ちには大型店舗の新規出店
等が見込み難いが、背後地域の住民による一定の購買力が期待される地域性等から安定した地価動向を維持している。
個別性の強い商業地取引では市場の価格帯が把握し難いが、平米単価で３万円前後が中心であるものと見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用物件が中心である近隣地域では店舗等の賃貸用物件が非常に少なく、需要者もその大半が自己利用を目的としてい
るため、市場参加者の視点との相違がある収益価格は規範性が劣り、参考に留めることが相当と判断する。一方で比準
価格は、取引当事者の意思が反映された複数の取引事例を分析して求めた精度の高い価格であり、代表標準地を規準と
した価格との均衡性からも妥当と判断されることから、当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.8]		 [103.0]
100		 29,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 苫小牧市では、人気の高い地域における宅地
地価の上昇と需要の拡散が顕著であるが、古
くからの商業地域等で回復が遅れている地域
も多く存する。

苫小牧駅周辺と東部地区の間に位置しており
、周辺住宅地域の充実もあって需要は堅調で
あるが、地価上昇に転じるまでの変動要因は
認められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１４
１１２１３
-501		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東36m市道、
北西10.5m、
二方路
２住居

(70,200)
b １２５１７
４１２１３
-501		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２５１４
１１２１３
-50503		 苫小牧市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27m市道、
北西11m、
角地
２住居

(70,200)
d １２５１４
０１２１３
-503		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東36m道道、
南西8m、角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,611  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
29,719 		 100
[ 100.0]
29,719 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
30,600 
b (　           ) 
26,286  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
27,669 		 100
[ 102.9]
26,889 
27,700 
c (　           ) 
35,142  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
34,118 		 100
[ 118.0]
28,914 
29,800 
d (　           ) 
26,164  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
26,725 		 100
[  98.9]
27,022 
27,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,000 円／㎡]  



苫小牧 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,248,584 
742,262 
2,506,322 
2,227,050 
279,272 		 （　0.9733）
271,815 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,547,245 円　　　　（　     21,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 103.68 ＬＳ2 207.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     12.1 m x   21.8 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階は平均約５２㎡、１ＬＤＫのシングルタイプの居室が２戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.68 
100.0 
103.68 
1,530 
158,630 		 2.0  317,260 
2.0  317,260 

 2～ 2		 住宅
103.68 
100.0 
103.68 
1,252 
129,807 		 1.0  129,807 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
207.36 
100.0 
207.36 

288,437 		 447,067 
317,260 
⑨年額支払賃料        288,437 円　×　12ヶ月　＝　       3,461,244 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     207.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,461,244 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       276,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,184,344 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           447,067 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,113 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          317,260 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          60,127 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,248,584 円　　　　（　        12,305 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,585 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,530 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 151,500 円  　　　　     30,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 173,062 円  　　　        3,461,244　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      309,000 円  　　　　     30,300,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,600 円  　　　　     30,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,300 円  　　　　     30,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         742,262 円　（　　　　　　         2,812 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 22 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     207.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0753 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,227,050 円  
（　　　　　         8,436 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,248,584 円      
②総費用 742,262 円      
③純収益　①－② 2,506,322 円      
④建物等に帰属する純収益 2,227,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 279,272 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 271,815 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,030 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,547,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市住吉町二丁目１６番７
 4323000241574-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考