令和7年1月10日　提出 苫小牧 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -48 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 3,810,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市澄川町２丁目９番１７ ｢澄川町２－９－１７｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 糸井 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ糸井駅西方 3.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　今後も利便性ほぼ良好な居住環境が続くと思料する。東部地区での売地不足や地価上昇により需要は西部地区 等に流れ、将来数年にわたり地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は苫小牧市西部地区一円の住宅地域の圏域で、需要者は苫小牧市内居住者が主である。市中心部等から離 れるが、背後の環状線沿いには中規模食品スーパー・各種専門店・金融機関等が建ち、小学校にも近く生活の利便性は ほぼ良好である。若年層を中心として東部地区への選好性強いが、東部地区での売地不足や地価上昇により西部地区等 での相対的割安感から需要は堅調である。土地は４００万円程度、中古物件で総額９００万円程度の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は居住環境の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域で、自己所有・自己利用目的とする取引が中心である 。戸建住宅に係る賃貸市場は未成熟で適当な賃貸事例を収集できず収益還元法は適用できない。よって、代替性に富む 事例等から検討し市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,000 円／㎡ [110.0] 100 100 [104.0] 100 [107.0] [101.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道の代表的工業・貿易都市である。人手 不足等景況見通しに警戒感が残るも、半導体 工場支援企業の進出効果等を含め地域経済の 改善が見られる。 西部地区の住宅地域として変動はない。市中 心部等から離れるが、東部地区での供給不足 ・地価上昇は西部地区の住宅地へ波及し需要 は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％