令和7年1月15日　提出 苫小牧 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -44 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.

鑑定評価額 1,920,000 円  １㎡当たりの価格 8,450 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市有明町２丁目７番１２外 ｢有明町２－７－９｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主体とし た海岸に近い既成住 宅地域 南7.5m市道 水道、下水 糸井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　７． ５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ糸井駅の南東方 800m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道と海岸に挟まれた地域に所在し、中心部からも距離があることから人気は薄い。価格は低廉であり、東部地 区の地価上昇の影響も想定されるが、当面は現状維持で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,450 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部から西部にかけての住宅地一円で、特に有明町、小糸井町、その周辺地区との代替競争関係が 強い。需要者の中心は市内在住の一次取得者や地縁的選好性を有する者が中心である。海岸に近いことから浸水等の自 然災害への懸念からやや敬遠される傾向にあり、街路条件も良くないことから価格は低廉である。中心価格帯は標準画 地規模で２００万円台、中古住宅で８００～９００万円とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は、戸建住宅としての利用が最有効使用であり、共同住宅は賃料水準が低く収益性が見込め ない事から収益還元法は非適用とした。比準価格は有明、小糸井町等の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要 因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。また、代表標準地からの検討及び市場の推 移動向等も再吟味した結果、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [142.1] [105.0] 100 8,520  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業・港湾都市であり千歳市に建設中の半導 体工場や関連企業の進出による影響のほか、 物価・建設コストの上昇による影響に注視す る必要がある。 海浜地帯隣接の既成住宅地域として特段の変 動はないが、街路・環境等やや劣り取引は少 ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％