令和7年1月11日　提出 苫小牧 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -43 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 1,500,000 円  １㎡当たりの価格 5,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字勇払３７番１８外 ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い普通住宅地域 北東8m市道 水道、下水 勇払 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 勇払駅南東方 500m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 勇払地区は大規模工業地域により他の地域と分断されたエリアであり、地域内に大きな変動要因はない。生活利 便施設が乏しく人気はないが、周辺地域での需要が波及し地価は安定傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、苫小牧市の東部に存する低価格帯の住宅地域全域である。特に、勇払地区に存する住宅地との代替競争 関係が強い。需要者の中心は、苫小牧市内の１次取得者層、不動産業者等である。勇払地区は大規模工業地域で市街中 心部等と分断された比較的狭い地区で取引は少ないが、周辺地区で取引が増え土地需要が波及、地価安定傾向が続いて いる。土地は３００㎡で１５０万円程度であり、新築の戸建物件は３０００万円台前半が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は勇払地区に存する物件を選択した。一方、対象公示地周辺は自己所有の戸建住宅 地域であり、賃貸市場が未成熟ため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適性を重視する勇払地区の住 宅地域であり、苫小牧市の地域経済動向、代表標準地との検討等をも総合的に勘案し、勇払地区の住宅地域が地価安定 傾向にあることを反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +8.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,950 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [108.2] 100 [107.8] [101.0] 100 5,110  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,150 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナ時代に入り、物価上昇、人手不 足等の要因はあるが、苫小牧市東部の地価上 昇等の影響でこのところ西部にも土地需要が 流れている。 大規模工業地域に隣接した海岸に近い郊外の 住宅街であるが、値ごろ感から周辺地区での 需要が波及、地価は安定傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％