令和7年1月13日　提出 苫小牧 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -39 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 2,770,000 円  １㎡当たりの価格 5,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字勇払２８番１４外 ②地積 　(㎡) 469   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 空地 一般住宅、店舗併用 住宅等が混在する住 宅地域 南27m道道、西側道 水道、下水 勇払 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内他地域との連続性に劣る 商住混在地域 街 路 基準方位　北　２７ ｍ道道 交通 施設 勇払駅南西方 800m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 勇払地区の道道沿いに位置する商住混在地域である。地縁等による一定の需要は見られるものの、周囲に日用品 店舗等が無く生活利便性に劣る面があることから、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、勇払地区を中心に苫小牧市郊外に所在する住宅地域一帯の圏域であり、主たる需要者は、市内の居住者 及び地縁性を有する個人である。他地域との連続性に劣る地域的特性から圏域外からの流入は少なく、各種店舗の閉店 など地域の衰退傾向から宅地需要は逓減しており、地価水準は若干の下落傾向と予測。需要の中心となる価格帯は、土 地は１３０坪で概ね２５０万円程度、中古住宅は取引価格に幅があるが、総額５００～６００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 道道沿いに戸建住宅が建ち並ぶなかに店舗併用住宅も散見される地域であるが、自己利用目的の取引が多い地域であり 、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算を断念した。試算価格の調整に当たっては、自己利用目的の取引 が中心であるため、各種補修正が適切に行われており規範性の高い比準価格を標準とし、他標準地の推移動向に留意し 、近時の不動産市況等も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇や不安定な国際情勢等の懸念はある ものの、市内の不動産需要は堅調であり、千 歳市に建設中の半導体工場による好影響も波 及しつつある。 市内他地域から隔絶された市の東端部に位置 し、主要産業である製紙工場の事業縮小等か ら地区は活気を失っており、地価は弱含み傾 向にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％