令和7年1月13日　提出 苫小牧 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -37 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市ウトナイ北７丁目９５０番２０ ｢ウトナイ北７－１０－２５｣ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の新興 住宅地域 北西8m市道 水道、下水 沼ノ端 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 東部の新興住宅地域 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 沼ノ端駅北方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 計画的に街区が整備された居住環境良好な住宅地であり、付近では新たな宅地分譲が行われるなど子育て世代を 中心に人気が高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ウトナイ地区を中心とする市内東部の住宅地域一円である。主な需要者は、子育て世代を中心とする苫 小牧市内に居住し、住宅所有を目的とする個人である。東部工業基地への通勤利便性に優れると同時に千歳市も通勤圏 内であり、周辺に文教施設が配置されるなど子育て環境も良好なことから需要は強く、地価水準は上昇傾向と予測。需 要の中心となる価格帯は、土地が８５坪で概ね８００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内東部の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。ウトナイ地区の住宅地域から事例を採用しており、地域的類似性が高 く、規範性の高い比準価格となった。戸建住宅が建ち並ぶ地域でありアパート等は見られず、取引においては自己利用 目的の取引が中心であり賃貸市場が未成熟であること等から、収益価格の試算を断念した。本件においては、多数の取 引事例より求められた比準価格を標準とし、近時の不動産市況等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇や不安定な国際情勢等の懸念はある ものの、市内の不動産需要は堅調であり、千 歳市に建設中の半導体工場による好影響も波 及しつつある。 区画整然とした住宅地に築浅住宅が建ち並び 、東部地区は大型店舗の集積が進んでおり生 活利便性にも優れることから、地価は上昇基 調を維持。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％