令和7年1月15日　提出 苫小牧 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -36 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.

鑑定評価額 2,240,000 円  １㎡当たりの価格 9,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市桜坂町１丁目３９９番３６１ ｢桜坂町１－５－６｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南8m市道 水道、下水 糸井 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 糸井駅北方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 西部地区の高台に造成された団地で、今後も現状の居住環境を維持するとみられる。利便性がやや劣ることから 割安感があり、東部の住宅需要の影響から需要は徐々に回復し、当面は現状維持で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内西部の住宅地一円で、特に桜坂町やその周辺地区との代替競争関係が強い。需要者の中心は市内在住 の一次取得者や地縁性を有する者が中心である。望洋台と呼ばれる高台に所在する住宅団地で、割安感がある。需要は 一定程度あり、平成６～８年に建てられた住宅付きの取引が主である。中心価格帯は標準画地規模で２００万円台、中 古物件で１千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は、１低専のため戸建住宅としての利用が最有効使用であり、賃貸市場が未成熟のため収益 還元法は非適用とした。比準価格は桜坂町の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもの で、取引の実情を反映した実証的な価格である。また、代表標準地からの検討及び市場の推移動向等も再吟味した結果 、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,900 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [105.0] 100 9,210  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業・港湾都市であり千歳市に建設中の半導 体工場や関連企業の進出による影響のほか、 物価・建設コストの上昇による影響に注視す る必要がある。 高台に位置する緩やかな傾斜地勢の住宅地で あるが、日新地区の大型店舗へアクセス可能 であることから一定の需要があり、需給は安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％