令和7年1月15日　提出 苫小牧 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -33 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.

鑑定評価額 1,360,000 円  １㎡当たりの価格 2,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字錦岡２１３番６外 ②地積 　(㎡) 512   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 店舗兼住宅 Ｗ2 一般住宅、作業所等 が散在する国道沿い の地域 北西35m国道 水道 錦岡 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       510 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３５ｍ国道 交通 施設 錦岡駅南西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 西部郊外の国道沿いに位置し、未利用地の中に既存の住宅や作業所、店舗等が散見される地域である。不動産需 要は乏しいが、地価は弱含みのまま現状維持で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内の市街化調整区域一円で特に国道や幹線道路沿いなどの地域と代替競争関係が強い。需要者は 地縁的選好性を持つ個人や企業等である。沿道型店舗用地としての利用も考えられるが採算性は厳しく、未利用地も多 い。需要の中心価格帯は、利用用途や規模により異なるため中心となる価格帯を把握することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域内は、賃貸市場が成立していない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は広範囲 かつ４事例の採用となったが、調整区域内に存する信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求め たもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。また、前年価格からの検討及び市場の推移動向等も再吟味した 結果、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業・港湾都市であり千歳市に建設中の半導 体工場や関連企業の進出による影響のほか、 物価・建設コストの上昇による影響に注視す る必要がある。 特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％