令和7年1月8日　提出 苫小牧 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -32 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹   TEL.

鑑定評価額 2,070,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市有珠の沢町２丁目５６番４０４ ｢有珠の沢町２－１１－１４｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m市道 水道、下水 青葉 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山間部に造成された比較的大 きな住宅団地 街 路 基準方位　　　　北 　８ｍ市道 交通 施設 青葉駅北西方 2.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西部地区のやや高台に位置する戸建住宅団地として、今後も現状を維持するものと思料する。近年まで地価の下 落が続いていたが、相対的な割安感のため宅地需要は安定感を取り戻しつつあり、地価も横這い～やや上昇。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市西部の住宅地域一円。需要者の中心は当該圏域に地縁的選好性を有する個人や戸建住宅の一次取 得者が多い。利便性がやや劣る山沿いの飛び団地のため相対的に人気は低かったが、最近では、割安感のため圏域外か らの流入が見られる。市場での中心価格帯は土地が標準的画地で２００万～２５０万円程度、中古の戸建住宅で総額８ ００万～９００万円程度の取引が主流となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、有珠の沢町の自用の戸建住宅が多い地域である。取引は殆どが自用目的であるため収益価格の試算は行わ ず、本件においては比準価格を採用することが相当と判断し、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,900 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 81.6] [101.0] 100 9,910  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市東部地区の不動産人気に変わりはないが、 市西部地区の不動産市況も、割安感から近年 、活性化を呈し始めている。 地域の利便性は低下の傾向にあるが、地価下 落が続いたことによる値頃感から、近年は一 定の土地需要が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％