令和7年1月8日　提出 苫小牧 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -25 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹   TEL.

鑑定評価額 3,700,000 円  １㎡当たりの価格 860 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字美沢５番１７ ②地積 　(㎡) 4,305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 畑、牧場地帯の住宅 地域 南7.5m市道 植苗 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ　市道 交通 施設 ＪＲ植苗駅北西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、農地、雑種地等が見られる地域である。新たな開発や新規参入も見られず、地域要因に変動はなく、 地価は今後も横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　        860 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内の市街化調整区域一円。需要者は地縁のある農業従事者等が中心。最近は千歳市「ラピダス」 建設による波及効果を期待する向きもあるが、当該要因による本地域への土地需要は見当たらない。本件調整区域内宅 地の価格水準は、底値感もあり安定的に推移しているものと判断される。取引の中心となる価格帯は、規模や用途によ り区々であるため把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、美沢地区の農家住宅が主の市街化調整区域内に存する。自用の戸建住宅が多く、賃貸市場は成立していな い。よって、本件においては収益価格の試算は行わず、比準価格を採用することが相当と判断し、また、他の調整区域 内宅地の取引動向等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　        860 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市東部地区の不動産人気に変わりはないが、 市西部地区の不動産市況も、割安感から近年 、活性化を呈し始めている。調整区域におい ては変動はない。 地域的に特に変動要因はない。地価は、調整 区域内宅地としては底値に近く横這い傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％