令和7年1月14日　提出 苫小牧 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -23 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 3,060,000 円  １㎡当たりの価格 8,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市宮前町３丁目１５番１２ ｢宮前町３－１５－２０｣ ②地積 　(㎡) 382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る空地の多い住宅地 域 北8m市道 水道、下水 錦岡 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 錦岡駅北西方 500m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部から遠方の郊外住宅地域であるが、地価水準や画地規模等に係る選好性の相違に応じた市内の住宅地需要 の拡散が続くことが予測されるため、今後も近隣地域への需要の流入と地価の回復が進むことが期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市の住宅地域を広く圏域に含み、地価水準の乖離が大きい東部地区等の住宅地との代替性は弱いが 、従前からの市内居住者が中心である需要者の視点からは、街並みが新しく住環境が良好な東部地区と地価が割安で大 きめの画地が確保し易い西部地区の比較も行われ、近隣地域内の住宅地も人気が回復している。市場の取引価格帯につ いては、画地規模等によって総額が大きく異なるが、更地の平米単価で１万円未満が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域に所在する近隣地域は、アパート等の賃貸物件が少ない戸建住宅地域としての性格が強いため 、賃貸市場が形成されておらず、現実的な収益想定が困難なため収益価格を求めることができなかった。比準価格につ いては、実際に行われた信頼度の高い複数の取引事例を考察のうえ試算した市場性を反映した価格であり、近年の不動 産需給の動向等からも妥当な水準と認められるため、当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧市では、人気の高い地域における宅地 地価の上昇と需要の拡散により、一部地域を 除いて市内の大半で不動産需要の回復が目立 つ情勢にある。 割安感がある市内西部の住宅地域であり、規 模的に余裕のある住宅用地も多いことから宅 地需要が増加しており、地価が上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％