令和7年1月8日　提出 苫小牧 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -20 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹   TEL.

鑑定評価額 6,220,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市北光町２丁目４３番３９１ ｢北光町２－６－２３｣ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 青葉 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 青葉駅北東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の西側に位置し、利便性・住環境とも市の標準的な住宅地域といえる。近傍において大規模な宅地分譲 が行われたことなど、住宅地域としての熟成度は更に向上している。地価も上昇傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市西部の比較的中心部に近接した住宅地域一円。需要者の中心は苫小牧市内の居住者が大半である 。本近隣地域は住環境は良好であり、また、近傍にマーケットが存するなど利便性にも恵まれているため、堅調な不動 産需要を維持し、住宅地域としての熟成度は更に向上している。土地は６００万円程度、新築物件は規模・仕様等は区 々であるが、概ね３０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、北光町の自用の戸建住宅が多い地域である。取引は殆どが自用目的であるため収益価格の試算は行わず、 本件においては、市場の動向を反映して規範性の高い比準価格を採用することが相当と判断し、鑑定評価額を上記のと おりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市東部地区の不動産人気に変わりはないが、 市西部地区の不動産市況も、割安感から近年 、活性化を呈し始めている。 近隣地域内に特段の価格形成要因の変動は認 められず、ここ暫く現状維持で推移するもの と思料する。地価は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％