令和7年1月11日　提出 苫小牧 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -14 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 2,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 8,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市元町１丁目１７２番 ｢元町１－２－８｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、漁家住宅 等が見られる既成住 宅地域 北5.6m市道 水道、下水 苫小牧 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　　　　北 　５．６ｍ市道 交通 施設 苫小牧駅南西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 元町は市の中心部に隣接する海岸近くの地域であり、地域内に大きな変動要因はない。海に近いため潮風が強く 塩害発生リスク等から人気はないが、値ごろ感等から近年需要が波及し地価は安定傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、苫小牧市の海岸近くに存する低価格帯の住宅地域全域である。特に、元町、有明町、糸井、高砂町、浜 町に存する住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、苫小牧市内の１次取得者層、不動産業者等である。元町 は国道と海岸に挟まれた帯状の地区で取引は少ないが、周辺地区で取引が増え土地需要が波及、地価安定傾向が続いて いる。土地は２００㎡で２００万円程度であり、新築の戸建物件は３０００万円台前半が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は元町及び類似地域に存する物件を選択した。一方、対象公示地周辺はアパートも 見られるが、空室が多く賃貸需要が見込めないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適性を重視す る元町の住宅地域であり、苫小牧市の地域経済動向、代表標準地との検討等をも総合的に勘案し、苫小牧市の海岸近く の住宅地域が地価安定傾向にあることを反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [118.3] [100.0] 100 9,740  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナ時代に入り、物価上昇、人手不 足等の要因はあるが、苫小牧市東部の地価上 昇等の影響でこのところ西部にも土地需要が 流れている。 元町は海岸に近い古くからの住宅街として知 られるが、周辺地区では値ごろ感から住宅地 の引き合いが増加、地価は安定傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％