令和7年1月13日　提出 苫小牧 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -3 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市柏木町３丁目５番３ ｢柏木町３－５－５｣ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 糸井 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地西部の既成住宅地域 街 路 基準方位　　　北６ ．５ｍ市道 交通 施設 糸井駅北西方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した閑静な既成住宅地であり、地価の割安感から市内の宅地需要が東部から西部方面に波及しているため、 地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏木町を中心とする市内中部から西部にかけての住宅地域一円であり、主たる需要者は、苫小牧市内の居 住者及び地縁性を有する個人である。東部地区より割安であり、周辺に大型店舗や文教施設等が揃っていることも子育 て世代から好感され、地価水準は上昇傾向と予測される。需要の中心となる価格帯は、土地は８０坪で概ね４５０万円 程度、中古住宅は規模等によって取引価格にバラツキがあるが、総額１，４００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 柏木町を中心に周辺の住宅地域から事例を採用しており、地域的類似性が高く、規範性の高い比準価格となった。標準 地は市内西部に所在し、取引においては自己利用目的の取引が中心で、共同住宅の想定は現実的ではなく賃貸市場が未 成熟であること等から、収益価格の試算を断念した。本件においては、現実の市場の実態を反映しており説得力が高い 比準価格を標準とし、他標準地の推移動向及び近時の不動産市況等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇や不安定な国際情勢等の懸念はある ものの、市内の不動産需要は堅調であり、千 歳市に建設中の半導体工場による好影響も波 及しつつある。 環状線沿いに大型店舗の集積が進み、東部方 面から宅地需要が流れてきていることもあっ て市場はタイトになりつつあり、地価は上昇 基調にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％