鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
網走 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

網走 -1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　石川　陽三

TEL.

鑑定評価額

5,560,000 円

１㎡当たりの価格

17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	14,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	網走市北９条西２丁目４番				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北10.9m市道	水道、下水	網走 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.7 ｍ、奥行　約　　 25.4 ｍ、規模　　 323 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北１０．９
ｍ市道

交通

施設

網走駅

1.2km

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅に一部アパートが混在する現在の地域環境で当面推移するものと予測する。住環境に見劣りする網走川
河口付近の住宅地域であり、需給は改善傾向にあるが、地価は底値を探る展開が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は価格水準が中位～やや上位に属する市内の住宅地域が相当し、その中でも河口付近の低地に形成される住
宅地域との間で代替性が強い。需要者は住宅取得を目的とする、市内居住の個人が概ねを占め、アパート投資目的の需
要者は少ない。河口付近の住宅地域は全般に商業利便性と住環境に見劣りし、需給回復が遅れている。取引の中心とな
る価格帯は更地で４００～５００万円、新築物件は少なく、中古物件で５００～１，０００万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は周辺家賃水準を参考に試算した。地域の賃貸需要を反映させた想定建物は、許容容積率未消化の建物となり
、また、建設費高騰の影響を受け、収益価格は低位なものとなった。地域は市場性を反映した価格形成が支配的な道東
の地方都市に存する。よって、試算価格調整にあたっては収益価格を参酌、周辺公示価格の推移、市場分析を踏まえた
検討を行った結果、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

慢性的な人手不足、人件費・物価上昇が足を
引っ張り、景況回復は緩やかなものにとどま
る。建築工事費の高騰は建築着工数の急減を
もたらしている。

建築費の高騰より、新築から中古物件に対す
る需要シフトが見られる。しかし、地域は人
気に見劣りする地区のため、需給改善が遅れ
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

網走 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１５７１２１１ -111001	網走市		更地	（　）	長方形	南東10.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２５１５７１２１１ -511001	網走市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西10m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	１２５１５７１２１１ -511003	網走市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北東8m、二方路		（都）２住居 (60,200)
d	１２５１５７１２１１ -111011	網走市		建付地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e	１２５１５７１２１１ -111016	網走市		建付地	（　）	不整形	東6m私道、中間画地		（都）１住居宅造規制区域 (200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,323	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	20,242	100 [ 115.5]	17,526	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	17,500
b	(　 ) 18,050	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.4]	18,462	100 [ 110.2]	16,753		16,800
c	(　 ) 8,273	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 80.4]	14,259	100 [ 85.5]	16,677		16,700
d	(　 ) 12,716	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.5]	13,823	100 [ 81.1]	17,044		17,000
e	(　 ) 12,745	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.1]	14,574	100 [ 86.0]	16,947		16,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,200 円／㎡]

網走 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,616,344	726,675	2,889,669	2,711,500	178,169	（　0.9431） 168,031	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,429,204 円　　　　（　 10,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

網走 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	139.72	Ｗ2	279.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	323 ㎡	12.7 m x 25.4 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ各階２戸（平均専有面積約６４．５㎡）、敷地内に駐車場４台配置（駐車料は支払賃料に含む）。

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

屋内階段等の内部共用部分配置のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	139.72	91.1	127.28	1,210	154,009	1.0	154,009
							0.0	0
2～ 2	居宅	139.72	93.3	130.36	1,250	162,950	1.0	162,950
							0.0	0
～

～

～

計		279.44	92.2	257.64		316,959		316,959
								0

⑨年額支払賃料	316,959 円　×　12ヶ月　＝　 3,803,508 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 257.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,803,508 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,175 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,613,333 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	316,959 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,011 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,616,344 円　　　　（　 11,196 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,211 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

網走 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,200 円	37,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	190,175 円	3,803,508　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,900 円	査定による
	建物　　　　　　　　　 317,900 円	37,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,100 円	37,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 726,675 円　（　　　　　　 2,250 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9431

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,400,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 279.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,711,500 円（　　　　　 8,395 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,616,344 円
②総費用	726,675 円
③純収益　①－②	2,889,669 円
④建物等に帰属する純収益	2,711,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	178,169 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	168,031 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 520 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,429,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

網走 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	網走市北九条西二丁目４番	4602000187813-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
網走 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

網走 -1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　星野　吉輝

TEL.

鑑定評価額

5,560,000 円

１㎡当たりの価格

17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	14,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	網走市北９条西２丁目４番				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北10.9m市道	水道、下水	網走 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

網走川北側の「川向地区」に
存する住宅地域

街

路

基準方位：北、１０
．９ｍ市道

交通

施設

網走駅

1.2km

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

網走市の人口は減少傾向が続いている中、市内の住宅地・商業地需要ともに駒場などの南部丘陵部が中心となっ
ており、かつて中心であった川向地区の地価は下落が続いている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内は網走川の北側に位置する「川向地区」と判定する。需要者の中心は当市居住の比較的年齢層が高い世帯
で、若い世代の新築需要等は市南部高台の駒場・つくしヶ丘地区の需要が高いため、相対的に競争力が劣っている。土
地は５００万円台半ば程度が多く、新築建売は少なく中古物件付取引が多くなっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、４事例による試算となったが、川向地区の事例から比準しており、実証性がある。収益価格については、
周辺にはアパート等も見られるが、需要の中心は自用の戸建住宅目的の地域であり、対象標準地の画地規模をも考慮す
ると、その信頼度は相対的に劣るものと判断した。よって、比準価格を中心にし、収益価格を比較考量し、単価と総額
との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｒ４年から続く諸物価値上、実質賃金減少に
加え、Ｒ６年からの住宅ローン金利上昇によ
り、不動産取引は減少している。

地域要因に大きな変化はない。

特に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

網走 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１５７１２１１ -111001	網走市		更地	（　）	長方形	南東10.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２５１５７１２１１ -511001	網走市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西10m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	１２５１５７１２１１ -511002	網走市		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		（都）近商 (90,200)
d	１２５１５７１２１１ -511003	網走市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北東8m、二方路		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,323	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	20,242	100 [ 110.2]	18,368	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	18,400
b	(　 ) 18,050	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.4]	18,462	100 [ 107.0]	17,254		17,300
c	(　 ) 22,543	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	21,208	100 [ 99.8]	21,251		21,300
d	(　 ) 8,273	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 80.4]	14,259	100 [ 87.3]	16,333		16,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,400 円／㎡]

網走 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,438,912	918,832	3,520,080	3,327,750	192,330	（　0.9711） 186,772	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,811,673 円　　　　（　 11,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

網走 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	Ｗ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	323 ㎡	12.7 m x 25.4 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＬＤＫファミリータイプ、平均専有面積７８．２㎡、全４戸。平面式駐車場４台。２階建共同住宅が標準的で、下記のとおり想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

周辺の同種建物の平均値として採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	170.00	95.0	161.50	1,175	189,763	1.0	189,763
							0.0	0
2～ 2	住宅	170.00	95.0	161.50	1,234	199,291	1.0	199,291
							0.0	0
～

～

～

計		340.00	95.0	323.00		389,054		389,054
								0

⑨年額支払賃料	389,054 円　×　12ヶ月　＝　 4,668,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 323.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,668,648 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 233,432 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,435,216 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	389,054 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,696 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,438,912 円　　　　（　 13,743 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,235 円/㎡　月額支払賃料（　 1,234 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

網走 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,700 円	45,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	233,432 円	4,668,648　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,100 円	45,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,800 円	45,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 918,832 円　（　　　　　　 2,845 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,900,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,327,750 円（　　　　　 10,303 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,438,912 円
②総費用	918,832 円
③純収益　①－②	3,520,080 円
④建物等に帰属する純収益	3,327,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	192,330 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	186,772 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 578 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,811,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

網走 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	網走市北九条西二丁目４番	4602000187813-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考