令和7年1月14日　提出 夕張 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   夕張 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　蒲生　恵介   TEL.

鑑定評価額 546,000 円  １㎡当たりの価格 3,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 夕張市本町２丁目２１７番 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が見られ る市中心部の商業地 域 西14m市道 水道、下水 新夕張 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 新夕張駅北西方 18.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 空店舗が多く、同地区内ホテルの再稼働の目途もたっておらず、将来的に市の中心を清水沢地区に移す計画もあ るため、需要は弱い状態が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は夕張市内の商住混在地域及びその背後住宅地域である。需要者の中心は市内における法人・個人である。 過疎化による地域経済の低迷に伴う購買力の低下や、本市には大型商業施設がないことから都市圏への顧客の流出がみ られ、商業目的の需要は相当弱い。また商業需要の減少により背後住宅地域との価格差は縮小しており、商業地と背後 住宅地に代替性が認められる状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は小規模店舗等が見られる商業地域にあり、賃貸需要等の観点から収益価格を試算することはできなかった。実 際の取引においては自用目的が中心である不動産市場の特性等を踏まえ、本件においては不動産市場の実態を反映した 比準価格を採用することとし、地域の精通者等からのヒアリング結果等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は低迷しており、また観光需要の回 復は進んでおらず、大規模ホテルの稼働も未 定で、地価下落が進んでいる。 市内の商業地においては、人口減や他市町等 への購買力の流出により需要は減退傾向にあ り、特に本町地区おける新規の商業需要は極 めて弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -7.6 ％  ％