鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
北見 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北見 5-4

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　星野　吉輝

TEL.

鑑定評価額

10,200,000 円

１㎡当たりの価格

31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北見市大通東４丁目１０番				②地積　(㎡)	324 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南東27m国道	水道、ガス、下水	北見 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北見駅東側の国道沿い商業地
域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

北見駅北東方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅裏の清月町や郊外のひかり野等の背後人口増から、郊外部の北東部国道沿いにも大型店舗等が徐々に増えてき
たが、取引数減少や今後の物価・金利・賃金等の経済情勢を考慮すると、地価は下落基調と予測。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道沿い等の商業地域全域だが、駅より北東側に狭められる傾向がある。需要者は小規模画地の小売店舗
用地等にあっては市内法人及び個人事業者が多いが、大型スーパー、ドラッグストア、各種チェーン店舗等は市外・道
外資本も見られる。過年は、三輪地区等の西側郊外が商業需要の中心であったが、近年は徐々に国道北東側郊外の大型
施設等の開業も目立ってきた。中心価格帯は位置・規模等によりバラつきがあり、特定困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、商業地事例が少ない中、中心部より東側に存する事例を採用でき、実証性が高い。収益価格は、中心部周
辺における小売店舗や事務所需要の低迷を反映して、低めに求められた。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較
考量し、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｒ４年から続く諸物価値上、実質賃金減少に
加え、Ｒ６年からの住宅ローン金利上昇によ
り、不動産取引は減少している。

北東部商業地は、ひかり野団地等の背後人口
増により、Ｒ５年の大型スーパーほか、国道
沿いの郊外中心に新店舗も増える傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

北見 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１７５１２０８ -50503	北見市		建付地	（　）	長方形	南東18m市道、南西11m、角地		近商 (100,300)
b	１２５１７５１２０８ -50515	北見市		建付地	（　）	長方形	南西11m市道、南東7.2m、角地		近商 (100,300)
c	１２５１７５１２０８ -50518	北見市		建付地	（　）	正方形	北東18m市道、北西11m、角地		近商 (100,300)
d	１２５１７５１２０８ -50519	北見市		建付地	（　）	長方形	南東27m国道、中間画地		近商 (90,300)
e	１２５１７５１２０８ -50520	北見市		建付地	（　）	長方形	南東21.5m国道、北東12m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 6,395) 31,975	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	29,883	100 [ 89.2]	33,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,500
b	(　 ) 37,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	35,467	100 [ 87.3]	40,627		40,600
c	(　 ) 27,783	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	26,460	100 [ 82.8]	31,957		32,000
d	(　 ) 18,916	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	23,353	100 [ 76.0]	30,728		30,700
e	(　 ) 26,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	25,190	100 [ 72.0]	34,986		35,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,100 円／㎡]

北見 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,924,161	1,957,868	5,966,293	5,612,440	353,853	（　0.9475） 335,276	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,842,367 円　　　　（　 21,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.00	Ｓ3	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	324 ㎡	12.7 m x 25.5 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所とも各階の部分貸し。平置駐車場４台。３階建程度の利用が多いため、下記のとおり想定した。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

中心商業地の同種建物を考慮して認定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	83.0	141.10	1,820	256,802	3.0	770,406
							0.0	0
2～ 2	事務所	170.00	88.0	149.60	1,525	228,140	2.0	456,280
							0.0	0
3～ 3	事務所	170.00	88.0	149.60	1,445	216,172	2.0	432,344
							0.0	0
～

～

計		510.00	86.3	440.30		701,114		1,659,030
								0

⑨年額支払賃料	701,114 円　×　12ヶ月　＝　 8,413,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 440.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,413,368 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 504,802 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,908,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,659,030 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,595 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,924,161 円　　　　（　 24,457 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,825 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北見 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	386,000 円	77,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	420,668 円	8,413,368　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 787,400 円	77,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	231,600 円	77,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,200 円	77,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,957,868 円　（　　　　　　 6,043 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,200,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,612,440 円（　　　　　 17,322 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,924,161 円
②総費用	1,957,868 円
③純収益　①－②	5,966,293 円
④建物等に帰属する純収益	5,612,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	353,853 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	335,276 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,035 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,842,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北見 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北見市大通東四丁目１０番	4603000152854-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
北見 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北見 5-4

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　成田　一樹

TEL.

鑑定評価額

10,300,000 円

１㎡当たりの価格

31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北見市大通東４丁目１０番				②地積　(㎡)	324 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南東27m国道	水道、ガス、下水	北見 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道３９号沿いの路線商業地
域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

北見駅北東方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域としての特性を有しており、相応の繁華性及び収益性を保持している。中心的商業地域に隣接して
おり、地価動向は微減にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は幹線道路沿いを含む中心部の圏域である。需要者の中心は地元企業のほか大手資本も含む。顧客は郊外大
型ＳＣに集中しており、中心的商業地域における店舗及び事務所用途の出店動向は低調である。一部新規店舗進出の動
きはあるが当地域への波及は限定的である。街路条件は良好であり相応の通行量を維持しており地価動向は安定してい
る。取引の規模、総額はまちまちであり中心となる価格帯は判定し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

街路効用に着目した繁華性を享受できる地域である。比準価格は市内の路線商業地域のほか背後地域との均衡を考慮し
ており市場性を反映している。沿道型及び近隣型の商業施設が主であるため賃貸市場は成熟していない。よって、比準
価格を重視し、収益価格を参考として、市場性の検討、背後地域との整合、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域人口の減少による地域の衰退が顕著であ
り、商業地の不動産需要に慎重な動きが認め
られ、下落傾向が継続している。

弱含みを内包した動向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北見 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１７５１２０８ -50505	北見市		建付地	（　）	不整形	北22m市道、西10m、角地		近商 (100,300)
b	１２５１７５１２０８ -50507	北見市		更地	（　）	台形	南東27m国道、北東11m、北西11m、三方路		商業 (100,400)
c	１２５１６８１２０８ -1	北見市		更地	（　）	正方形	北西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２５１６８１２０８ -503	北見市		建付地	（　）	長方形	南東27m国道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２５１７５１２０８ -50503	北見市		底地	（　）	長方形	南東18m市道、南西11m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,752	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 86.7]	30,898	100 [ 100.5]	30,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,700
b	(　 ) 35,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	37,185	100 [ 116.0]	32,056		32,100
c	(　 ) 20,935	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.4]	22,905	100 [ 75.6]	30,298		30,300
d	(　 ) 40,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,128	100 [ 128.0]	31,350		31,400
e	(　 6,395) 31,975	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	29,883	100 [ 84.4]	35,406		35,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,700 円／㎡]

北見 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,380,608	1,651,634	5,728,974	5,338,320	390,654	（　0.9488） 370,653	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,564,347 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.10	Ｓ3	510.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	324 ㎡	13.0 m x 25.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し。２階以上は部分貸し。容積充足率は低い。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.10	80.0	136.08	1,740	236,779	3.0	710,337
							0.0	0
2～ 2	事務所	170.10	85.0	144.59	1,527	220,789	2.0	441,578
							0.0	0
3～ 3	事務所	170.10	85.0	144.59	1,450	209,656	2.0	419,312
							0.0	0
～

～

計		510.30	83.3	425.26		667,224		1,571,227
								0

⑨年額支払賃料	667,224 円　×　12ヶ月　＝　 8,006,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,006,688 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 640,535 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,366,153 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,571,227 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,455 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,380,608 円　　　　（　 22,780 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,527 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北見 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,100 円	76,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	400,334 円	8,006,688　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 782,300 円	76,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,700 円	76,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,700 円	76,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,651,634 円　（　　　　　　 5,098 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 510.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,338,320 円（　　　　　 16,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,380,608 円
②総費用	1,651,634 円
③純収益　①－②	5,728,974 円
④建物等に帰属する純収益	5,338,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	390,654 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	370,653 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,564,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北見 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北見市大通東四丁目１０番	4603000152854-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考