鑑定評価書

令和7年1月11日　提出
北見 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北見 5-2

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　河合　貢

TEL.

鑑定評価額

5,600,000 円

１㎡当たりの価格

34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北見市北２条西１丁目９番２				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:4	店舗兼事務所Ｓ4	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域	北西18m市道	水道、ガス、下水	北見 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小規模の小売店舗等が見られ
る古くからの商店街

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

北見駅西方

270m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前バスターミナル等の整備、新市庁舎完成などによりそれ以前の停滞感からは脱しているが、店舗閉鎖や駐車
場化は止まず中心部は依然として衰退傾向で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心商業地域一帯の圏域である。需要者は主として市内の商工関連業者又は個人等が挙げられる。郊外店
への消費流出、人口減等による消費減退により需要は弱い。店舗閉鎖や建物取り壊し、駐車場化も止まず衰退化から脱
していない。歩行者通行量も年毎の変動はあるが底這い傾向で推移している。市場の中心価格帯は敷地規模による差異
が大きいことから特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗・事務所等が建ち並ぶ中心商業地域であるが収益性に裏打ちされた需要者の存在という面において賃貸市場が成熟
しているとは言い難く収益価格の信頼性はやや劣る。取引事例比較法では信頼性のある事例が制限されるなか最も規範
性が高い事例を中心に検討のうえ比準価格を判定した。比準価格を重視し収益価格は参酌する程度の位置づけとして、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市全体で年間平均１．０～１．５千人程度の
人口減少が続いており、世帯数も減少基調に
転じている。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６８１２０８ -50501	北見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、南西11m、二方路		商業 (90,400)
b	１２５１７５１２０８ -50511	北見市		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	１２５１７５１２０８ -50512	北見市		建付地	（　）	不整形	南東18m市道、南西18m、二方路		商業 (90,400)
d	１２５１７５１２０８ -50513	北見市		建付地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		商業 (100,600)
e	１２５１７５１２０８ -50514	北見市		建付地	（　）	不整形	南18m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,562	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.4]	22,257	100 [ 63.2]	35,217	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,200
b	(　 ) 20,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 85.0]	39,551	100 [ 111.2]	35,567		35,600
c	(　 ) 24,611	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 91.1]	33,769	100 [ 92.2]	36,626		36,600
d	(　 ) 33,955	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,955	100 [ 95.0]	35,742		35,700
e	(　 ) 20,132	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	35,950	100 [ 102.7]	35,005		35,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,500 円／㎡]

北見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,262,745	1,697,427	5,565,318	5,359,200	206,118	（　0.9488） 195,565	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,991,122 円　　　　（　 24,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	161 ㎡	6.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し、２～４階：事務所区画貸し

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

同種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	2,000	176,000	3.0	528,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	110.00	83.0	91.30	1,830	167,079	2.0	334,158
							0.0	0
3～ 4	事務所	110.00	83.0	91.30	1,797	164,066	2.0	328,132
							0.0	0
～

～

計		440.00	82.3	361.90		671,211		1,518,422
								0

⑨年額支払賃料	671,211 円　×　12ヶ月　＝　 8,054,532 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 361.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,054,532 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 805,453 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,249,079 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,518,422 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,666 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,262,745 円　　　　（　 45,110 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,797 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	308,000 円	77,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	402,727 円	8,054,532　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 785,400 円	77,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,000 円	77,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,000 円	77,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,697,427 円　（　　　　　　 10,543 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,359,200 円（　　　　　 33,287 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,262,745 円
②総費用	1,697,427 円
③純収益　①－②	5,565,318 円
④建物等に帰属する純収益	5,359,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	206,118 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	195,565 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,215 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,991,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北見 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北見市北二条西一丁目９番２	4603000154038-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
北見 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北見 5-2

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　星野　吉輝

TEL.

鑑定評価額

5,600,000 円

１㎡当たりの価格

34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北見市北２条西１丁目９番２				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:4	店舗兼事務所Ｓ4	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域	北西18m市道	水道、ガス、下水	北見 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小規模小売店等が多い中心部
の既存商店街

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

北見駅北西方

270m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

郊外店との競合で、中心商店街の商況低迷。市役所新築による影響もない。中央通沿いで再開発が進行中もマン
ションや公共施設が中心で、ほぼ影響はない。今後も、物価・金利・賃金等の状況から、下落基調継続と判断。

(3)最有効使用の判定

５階程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心部周辺の商業地域全域。需要者は小売店等にあっては市内資本が中心、ビジネスホテル等は市外・全
国資本も見られる。国道沿いの新市役所が開業したが、既存商店街の商況に影響は見られず、駐車場が増えているほか
は、新規オフィスビル建設等の投資も見られない。２番街東端付近の近隣地域周辺では、近年、マンション等の居住用
途も増えている。中心価格帯は位置・規模等によりバラつきがあり、特定困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、４事例による試算となったが、中心商業地周辺の比較的地域格差の小さい事例から比準しており、実証性
がある。収益価格は、小売店舗等を中心とする既存商店街の繁華性は低いままで、空き店舗も多いことから、信頼性は
やや劣るものと判断する。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、中心商業地における土地取引動向等をも
踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｒ４年から続く諸物価値上、実質賃金減少に
加え、Ｒ６年からの住宅ローン金利上昇によ
り、不動産取引は減少している。

国道沿いの市役所新築完成の好影響も見られ
ず、既存商店街の商況は、低迷のままである
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６８１２０８ -502	北見市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２５１７５１２０８ -50507	北見市		更地	（　）	台形	南東27m国道、北東11m、北西11m、三方路		商業 (100,400)
c	１２５１７５１２０８ -50511	北見市		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	１２５１７５１２０８ -50512	北見市		建付地	（　）	不整形	南東18m市道、南西18m、二方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,819	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,819	100 [ 96.0]	35,228	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,200
b	(　 ) 35,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	37,185	100 [ 108.0]	34,431		34,400
c	(　 ) 20,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 85.0]	39,551	100 [ 113.0]	35,001		35,000
d	(　 ) 24,611	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 91.1]	33,769	100 [ 94.1]	35,886		35,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,100 円／㎡]

北見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,155,167	2,887,111	8,268,056	8,061,500	206,556	（　0.9488） 195,980	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,999,592 円　　　　（　 24,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	121.00	ＲＣ5	605.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	161 ㎡	6.4 m x 25.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所ともフロア貸し。５階建程度の店舗兼事務所が標準的であり、下記のとおり想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

敷地規模が小さいため、やや低めとなった。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	121.00	80.0	96.80	2,480	240,064	3.0	720,192
							0.0	0
2～ 2	事務所	121.00	85.0	102.85	2,023	208,066	2.0	416,132
							0.0	0
3～ 3	事務所	121.00	85.0	102.85	1,922	197,678	2.0	395,356
							0.0	0
4～ 4	事務所	121.00	85.0	102.85	1,825	187,701	2.0	375,402
							0.0	0
5～ 5	事務所	121.00	85.0	102.85	1,734	178,342	2.0	356,684
							0.0	0

計		605.00	84.0	508.20		1,011,851		2,263,766
								0

⑨年額支払賃料	1,011,851 円　×　12ヶ月　＝　 12,142,212 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 508.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,142,212 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,007,804 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,134,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,263,766 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,759 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,155,167 円　　　　（　 69,287 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,925 円/㎡　月額支払賃料（　 1,922 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	575,000 円	115,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	607,111 円	12,142,212　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,173,000 円	115,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	345,000 円	115,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,887,111 円　（　　　　　　 17,932 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 605.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,061,500 円（　　　　　 50,071 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,155,167 円
②総費用	2,887,111 円
③純収益　①－②	8,268,056 円
④建物等に帰属する純収益	8,061,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	206,556 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	195,980 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,217 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,999,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北見 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北見市北二条西一丁目９番２	4603000154038-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考