別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
北見 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北見 -5 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.
鑑定評価額 5,940,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 16,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北見市清月町７番１５
 ②地積
　(㎡)		 300  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 戸建住宅を中心にア
パート等も見られる
住宅地域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 北見

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路たる南大通の直背後
に位置する住宅地域		 街

路		 基準方位　北、８ｍ
市道		 交通

施設		 北見駅東方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であり、特段の変動なく概ね同様に推移すると見込まれる。河川側
に広がる新造成地での建て込みは今後も漸次増加していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北見駅の南側で常呂川以北に広がる住宅地域一帯の圏域である。需要者は市内居住の若年層や一次取得者
が中心であると見込まれる。人口減少等により需要は弱含みで推移してきたが、南大通沿いにはスーパーを中心とする
ＳＣがあり元来買物便は良好で住宅需要は回復している。土地は３００㎡で６００万円程度、新築戸建住宅では２，８
００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一部に共同住宅も混在しているが共同住宅等の収益物件用地の需要は少ない。収益価格は比準価格の７割強程度で低位
に求められた。取引事例比較法では豊富な事例を採用し類似性の高い事例を中心に判定したもので信頼度は高い。当地
域では収益価格が取引価格の決定にほとんど影響を及ぼしていないこと及び自用目的での取引が中心で居住による快適
性を重視する地域であることを勘案し、下記代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北見 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 [104.5]
100		 19,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市全体で年間平均１．０～１．５千人程度の
人口減少が続いており、世帯数も減少基調に
転じている。


地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北見 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１６
８１２０８
-73		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東10m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b １２５１６
８１２０８
-50001		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c １２５１６
８１２０８
-50002		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d １２５１６
８１２０８
-50003		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e １２５１７
５１２０８
-50049		 北見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
北西8m、角地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,438  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
24,343 		 100
[ 112.2]
21,696 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
22,700 
b (　           ) 
15,435  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.5]
19,009 		 100
[ 100.0]
19,009 
19,900 
c (　           ) 
15,152  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 101.5]
19,904 		 100
[ 107.1]
18,585 
19,400 
d (　           ) 
16,993  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  92.5]
20,412 		 100
[ 107.1]
19,059 
19,900 
e (　           ) 
22,579  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.7]
20,582 		 100
[ 110.0]
18,711 
19,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,800 円／㎡]  



北見 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,495,666 
706,529 
2,789,137 
2,572,830 
216,307 		 （　0.9711）
210,056 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,286,857 円　　　　（　     14,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北見 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 Ｗ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   300 ㎡     13.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小家族向け、２ＤＫ（６３㎡／戸、各階２戸、全４戸） ⑦有効率　  94.5 ％
の理由		 同種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
135.00 
93.0 
125.55 
1,182 
148,400 		 1.0  148,400 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
135.00 
96.0 
129.60 
1,219 
157,982 		 1.0  157,982 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
94.5 
255.15 

306,382 		 306,382 
0 
⑨年額支払賃料        306,382 円　×　12ヶ月　＝　       3,676,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     255.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,676,584 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       183,829 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,492,755 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           306,382 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,911 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,495,666 円　　　　（　        11,652 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,219 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北見 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,300 円  　　　　     35,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 183,829 円  　　　        3,676,584　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      298,300 円  　　　　     35,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,200 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,100 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         706,529 円　（　　　　　　         2,355 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,572,830 円  
（　　　　　         8,576 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,495,666 円      
②総費用 706,529 円      
③純収益　①－② 2,789,137 円      
④建物等に帰属する純収益 2,572,830 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 216,307 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 210,056 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          700 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,286,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北見 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北見市清月町７番１５
 4603000188841-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
北見 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北見 -5 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.
鑑定評価額 5,940,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 16,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北見市清月町７番１５
 ②地積
　(㎡)		 300  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 戸建住宅を中心にア
パート等も見られる
住宅地域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 北見

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ北見駅以東に存する利便
性が維持された既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 北見駅

1.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性が維持された既成住宅地域であり、市内住宅地としての位置づけは保たれている反面、新規供給も継続し
ており、今後も水準の変動は小さいと予測する。当面横ばいの動向を予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は清月町地区を中心としたＪＲ北見駅以東の住宅地域全域と把握する。需要の中心は地元居住・勤務者を中
心とする住宅需要層と考えられる。本年近傍で全国展開の大型スーパーが撤退したが、その他沿道型商業施設に近接す
る相対的優位性は維持されている。直近も比較的安定した成約が確認される一方、また、近傍で新規宅地供給も見られ
、今後の需給動向を注視すべきである。標準規模の更地で６００万円前後が中庸的水準と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の取引が主流で、近隣地域、類似地域から多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。自用目的の取引が主流の
住宅地域で、物価高の影響も大きく、各採用数値の相対的信頼性は低いと把握される。実証性ある事例資料から裏付け
られ、収益的要素も内包する比準価格を標準とし、代表標準地からの規準を踏まえ、低位の収益価格は参考に留め、本
件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北見 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 [104.5]
100		 19,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減、高齢化の進行が継続するものの、一
次産業集積地であり、道東他都市と比較して
、住宅地価推移は比較的緩やかである。


全国展開の大型スーパーが本年８月撤退した
が、近傍では沿道型商業施設にも近接してお
り、生活利便性は現状保たれている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北見 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１６
８１２０８
-73		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東10m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b １２５１６
８１２０８
-35		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c １２５１６
８１２０８
-50002		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d １２５１６
８１２０８
-50003		 北見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e １２５１７
５１２０８
-50049		 北見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
北西8m、角地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,438  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
24,343 		 100
[ 120.2]
20,252 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
21,200 
b (　           ) 
24,855  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
24,488 		 100
[ 112.8]
21,709 
22,700 
c (　           ) 
15,152  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 101.5]
19,904 		 100
[ 108.7]
18,311 
19,100 
d (　           ) 
16,993  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  92.5]
20,412 		 100
[ 108.7]
18,778 
19,600 
e (　           ) 
22,579  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.7]
20,582 		 100
[ 111.0]
18,542 
19,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,800 円／㎡]  



北見 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,407,500 
716,855 
2,690,645 
2,463,280 
227,365 		 （　0.9711）
220,794 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,506,000 円　　　　（　     15,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北見 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 121.50 Ｗ2 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   300 ㎡     12.7 m x   23.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＩＲ、２ＤＫタイプの混在型の共同住宅。平面式駐車場。容積率充足率は低い。 ⑦有効率　  96.4 ％
の理由		 同種同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
126.00 
96.4 
121.46 
1,217 
147,817 		 1.0  147,817 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
126.00 
96.4 
121.46 
1,229 
149,274 		 1.0  149,274 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.00 
96.4 
242.92 

297,091 		 297,091 
0 
⑨年額支払賃料        297,091 円　×　12ヶ月　＝　       3,565,092 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     242.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,565,092 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       160,429 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,404,663 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           297,091 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,837 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,407,500 円　　　　（　        11,358 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,229 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北見 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 131,200 円  　　　　     32,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 178,255 円  　　　        3,565,092　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      278,800 円  　　　　     32,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,000 円  　　　　     32,800,000　×　　　　  0.25 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,800 円  　　　　     32,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         716,855 円　（　　　　　　         2,390 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,463,280 円  
（　　　　　         8,211 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,407,500 円      
②総費用 716,855 円      
③純収益　①－② 2,690,645 円      
④建物等に帰属する純収益 2,463,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 227,365 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 220,794 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          736 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,506,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北見 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北見市清月町７番１５
 4603000188841-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考