令和7年1月8日　提出 帯広 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 9-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.

鑑定評価額 156,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市西２０条北１丁目１６番３ ｢西２０条北１－３－２２｣ ②地積 　(㎡) 8,896   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） 地区計画等 (60,200) 1:1.5 工場 中小規模工場、事業 所等が建ち並ぶ工業 地域 北48m市道、西側道 水道、下水 帯広 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  77.5 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　     8,896 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４８ｍ市道 交通 施設 帯広駅 6.4km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ＩＣに近接する優れた交通アクセスや道央・道東方面の中継地として適した立地条件にあり、物流面に優れた工 業団地として堅調に推移していくものと推察される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は帯広圏内の中小規模工場等が存する工場地域。需要者の中心は地元企業であるが、道内外企業による需要 も想定される。道東道及び高規格道路の延伸・整備の進捗による交通アクセスの良さから工業地の需要は強いが需給関 係が逼迫しており、需要と供給のマッチングが難航するケースが多い。条件に見合う供給があれば新たな投資が期待で きる状況にある。尚、取引される価格帯は業種によって異なり、需要の中心となる価格帯は把握困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場・営業所が多く、賃貸市場が成立していない為、収益還元法の適用を断念した。従って鑑定評価 額の決定においては、自用の工場用地等の取得を目的とした、信頼性のある取引事例から試算した比準価格を重視し、 単価と総額との関連性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準すべき標準地が見あたらない為 、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は微減、老齢人口は微増で推移。管内 経済は持ち直している。企業の賃金・価格設 定行動や人手不足の影響に注視する必要があ る。 市内及び隣接する芽室町において新たな工業 団地の造成計画があり、供給不足の解消が期 待される。 個別的要因に変動はなく、標準的な競争力を 維持している。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％