鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
帯広 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 5-10

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　石川　陽三

TEL.

鑑定評価額

8,510,000 円

１㎡当たりの価格

35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市東５条南３丁目５番８外				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	店舗兼住宅ＬＳ2F1B	店舗、一般住宅等が混在する国道沿いの商業地域	南27m国道、東側道	水道、下水	帯広 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 200 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.2 ｍ、奥行　約　　 21.8 ｍ、規模　　 243 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２７ｍ　国道

交通

施設

帯広駅

2.1km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの地域であるが、高低差、矩形外れの画地が多いことが商業投資を阻害し、住宅用途が混在する現在の
地域環境で当面推移と予測。周辺住宅地との価格相関性が認められ、地価水準は若干の強含みで推移と予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広く帯広市郊外の幹線沿道地域に及ぶ。圏内の需要者は帯広市を中心に十勝に拠点を置く企業が多くを占
め、国道など主要幹線沿道の大型物件には道内外の大手企業がこれに加わる。建設費高騰、金利上昇は住宅投資に影を
落とすが、宅地不足が解消されない中、商業地に関しては、まとまった規模の土地を中心に需給は堅調に推移し、高値
取引が散見される状況にある。取引の中心価格帯は規模に応じて総額が相違し、それを把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最有効使用に即する収益物件を想定し、周辺家賃水準を参考に収益価格を試算した。地域の賃貸需要を反映させた想定
建物は、許容容積率未消化の建物となり、また、建設費高騰の影響を受け、収益価格は低位なものとなった。地域は市
場性を反映した価格形成が支配的な道内地方都市に存する。よって、試算価格の調整については、収益価格を参酌、周
辺公示価格の推移、市場分析を踏まえた検討を行い、本件では比準価格を採用、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

肥料、飼料、資材価格高騰などが農業経営を
圧迫し、取り巻く環境が改善されない中で、
農業王国十勝の景況には下押し圧力が続いて
いる。

商業投資に必要な土地の併合などの動きは見
られず、地域環境に特段の変容は把握されな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

帯広 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１７１１２０７ -510502	帯広市		貸家建付地	（　）	長方形	西20m道道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	１２５１７９１２０７ -519504	帯広市		更地	（　）	不整形	北27m国道、南10.9m、二方路		近商駐車付置義務 (94,270)
c	１２５１７１１２０７ -510504	帯広市		更地	（　）	長方形	東20m市道、北10.9m、角地		近商駐車付置義務 (100,300)
d	１２５１７９１２０７ -510502	帯広市		底地	（　）	長方形	西10.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
e	１２５１７２１２０７ -519508	帯広市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,997	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,243	100 [ 122.2]	33,750	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	34,800
b	(　 ) 37,803	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	38,295	100 [ 112.4]	34,070		35,100
c	(　 ) 38,281	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	36,713	100 [ 109.1]	33,651		34,700
d	(　 37,911) 42,123	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,334	100 [ 111.8]	37,866		39,000
e	(　 ) 45,530	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,213	100 [ 124.0]	37,269		38,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,000 円／㎡]

帯広 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,434,376	773,732	2,660,644	2,410,740	249,904	（　0.9503） 237,484	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,052,851 円　　　　（　 20,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	114.14	ＬＳ2	218.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	243 ㎡	12.2 m x 21.8 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階共同住宅（２戸）、敷地内に駐車場（２台）配置。

⑦有効率　 95.6 ％
の理由

内部階段、屋内通路等の共用部分を配置。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.50	100.0	104.50	1,512	158,004	2.0	316,008
							0.0	0
2～ 2	居宅	114.14	91.6	104.55	1,271	132,883	1.0	132,883
							0.0	0
～

～

～

計		218.64	95.6	209.05		290,887		448,891
								0

⑨年額支払賃料	290,887 円　×　12ヶ月　＝　 3,490,644 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 209.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保（非計上）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,490,644 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 180,532 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,430,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	448,891 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,264 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,434,376 円　　　　（　 14,133 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,272 円/㎡　月額支払賃料（　 1,271 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,200 円	35,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	180,532 円	3,610,644　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,800 円	査定による
	建物　　　　　　　　　 361,000 円	35,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,800 円	35,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 773,732 円　（　　　　　　 3,184 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9503

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,400,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 218.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,410,740 円（　　　　　 9,921 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,434,376 円
②総費用	773,732 円
③純収益　①－②	2,660,644 円
④建物等に帰属する純収益	2,410,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	249,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	237,484 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 977 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,052,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

帯広 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	帯広市東五条南三丁目５番８	4601000285779-0000
2	帯広市東六条南三丁目１番２５	4601000286961-0000
3	帯広市東六条南三丁目３番４６	4601000287023-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
帯広 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 5-10

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　木野村　英六

TEL.

鑑定評価額

8,510,000 円

１㎡当たりの価格

35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市東５条南３丁目５番８外				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	店舗兼住宅ＬＳ2F1B	店舗、一般住宅等が混在する国道沿いの商業地域	南27m国道、東側道	水道、下水	帯広 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 200 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.2 ｍ、奥行　約　　 21.8 ｍ、規模　　 243 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

帯広駅北東方

2.1km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道３８号沿いの商業地域である。近隣地域内に格別の変動要因はないものの、背後住宅地の地価上昇の影響を
受け強含みであったが、住宅地価格上昇が減速していることを受け地価も落ち着いていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、帯広市内及び周辺三町の幹線街路沿いの商業地域一円。需要者は、市内及び道内外の法人、個人の事業
者等が主とみられる。帯広市及び隣接する町内の幹線沿いでは郊外型店舗の出店が活発化し、地価は強含みで推移して
いるものの当該近隣地域においては画地条件等が劣り、土地の取引は少なくやや需要に陰りが見られる。需要の中心と
なる価格帯は、需要者の業種、土地の規模等がまちまちで大きな幅があり特定は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地の特性から収益性を重視すべきであるが、収益価格を算定する際、想定の賃料を採用した結果、収益価格は低位
に求められた。これは、昨今の建物建築費高騰の影響が大きいと思われる。また、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないことも一員と考える。本件では、取引の実態を反映した比準価格を重視しつつも収益価格を関連づけ、単価
と総額との関連性を留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

十勝全体の農協取扱高は３７７０億円と好調
であるが、藤丸に加えて長崎屋、イトーヨー
カドーの閉店という不安材料もありやや不透
明である。

不整形な区画割りが多い地域であり、新規投
資が少なく、停滞気味である。

格別の変動要因はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

帯広 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１７０１２０７ -510506	帯広市		更地	（　）	ほぼ正方形	北18m市道、西6m、角地		１住居 (70,200)
b	１２５１７０１２０７ -510507	帯広市		更地	（　）	長方形	北27m国道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
c	１２５１７１１２０７ -510504	帯広市		更地	（　）	長方形	東20m市道、北10.9m、角地		近商駐車付置義務 (100,300)
d	１２５１７０１２０７ -510503	帯広市		更地	（　）	長方形	東20m道道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,535	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	37,878	100 [ 111.6]	33,941	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	35,000
b	(　 ) 46,920	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,108	100 [ 133.9]	35,181		36,200
c	(　 ) 38,281	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	36,713	100 [ 114.9]	31,952		32,900
d	(　 ) 50,420	100 [ 120.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,479	100 [ 119.9]	35,429		36,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,600 円／㎡]

帯広 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,442,544	779,861	2,662,683	2,382,900	279,783	（　0.9489） 265,486	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,648,638 円　　　　（　 23,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	104.50	ＬＳ2	218.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	243 ㎡	12.2 m x 21.8 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸し、２階：専有面積約５２㎡のファミリータイプである。

⑦有効率　 95.6 ％
の理由

同種建物としては標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.50	100.0	104.50	1,560	163,020	3.0	489,060
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	114.14	91.6	104.55	1,300	135,915	1.0	135,915
							0.0	0
～

～

～

計		218.64	95.6	209.05		298,935		624,975
								0

⑨年額支払賃料	298,935 円　×　12ヶ月　＝　 3,587,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 209.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,587,220 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 150,663 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,436,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	624,975 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,987 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,442,544 円　　　　（　 14,167 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,301 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,000 円	33,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,361 円	3,587,220　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 344,700 円	33,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 779,861 円　（　　　　　　 3,209 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 218.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,382,900 円（　　　　　 9,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,442,544 円
②総費用	779,861 円
③純収益　①－②	2,662,683 円
④建物等に帰属する純収益	2,382,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	279,783 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	265,486 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,093 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,648,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

帯広 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	帯広市東五条南三丁目５番８	4601000285779-0000
2	帯広市東六条南三丁目１番２５	4601000286961-0000
3	帯広市東六条南三丁目３番４６	4601000287023-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考