別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
帯広 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-7 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三   TEL.
鑑定評価額 40,700,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市大通南１０丁目１４番１
 ②地積
　(㎡)		 585  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)
不整形
1:1.2		 事務所

ＲＣ7F1B		 中層事務所ビル、店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 西27m国道 水道、ガス、下水 帯広

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.8 ｍ、奥行　約　　  26.8 ｍ、規模　　       585 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２７ｍ　国道 交通

施設		 帯広駅

500m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 帯広駅周辺の中心商業地域であり、現在の業務環境を当面維持していくものと予測する。稀少性の高まりを背景
にした高値取引が見られてきたが、金利上昇局面を迎え、地価の上昇圧力は減衰していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は帯広駅周辺の中心商業地域が相当、需要者は主に帯広、十勝の事業者となるが、ホテル等の大型物件には
札幌、道外企業の参入がみられる。藤丸、長崎屋など大型物件の閉鎖により歩行者通行量が減少したが、各跡地利用に
も目途が立ち、出張、観光客の入込増より飲食店街はコロナ前の賑わいを取り戻している。なお、圏内は物件供給が少
なく、また、投資規模の大小により単価、総額が相違しがちであり、取引の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最有効使用に即した商業ビルを想定し、周辺ビルの賃料水準を参考に収益価格を試算した。オフィス需要停滞の中、想
定建物は許容容積率未消化の建物となり、また、建設費高騰の影響を受け、収益価格は低位なものとなった。地域は市
場性を反映した価格形成が支配的な道内地方都市に存する。よって、試算価格の調整については、収益価格を参酌、周
辺公示価格の推移、市場分析を踏まえ、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 肥料、飼料、資材価格高騰などが農業経営を
圧迫し、取り巻く環境が改善されない中で、
農業王国十勝の景況には下押し圧力が続いて
いる。

中心部では既存ビルの取引が散見され、まと
まった規模の土地については稀少性が認めら
れる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
２１２０７
-519505		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西27m国道、
東10.9m、
北20m、
三方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,500)
b １２５１７
２１２０７
-519502		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東10.9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
c １２５１７
１１２０７
-510501		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
d １２５１７
０１２０７
-510502		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
e １２５１７
９１２０７
-519503		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西30m市道、
北20m、角地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,003  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  80.0]		 100
[  99.9]
64,520 		 100
[  93.1]
69,302 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,300 
b (　           ) 
54,512  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,493 		 100
[  77.6]
71,512 
71,500 
c (　           ) 
68,133  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
76,309 		 100
[ 107.7]
70,853 
70,900 
d (　           ) 
72,993  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,650 		 100
[ 105.8]
69,612 
69,600 
e (　           ) 
50,239  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.9]
62,306 		 100
[  90.9]
68,543 
68,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,600 円／㎡]  



帯広 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,441,395 
8,449,151 
27,992,244 
26,544,000 
1,448,244 		 （　0.9522）
1,379,018 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     29,340,809 円　　　　（　     50,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 414.00 ＲＣ4 1,632.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   585 ㎡     21.8 m x   26.8 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～４階事務所（部分貸し）、敷地内に駐車場（７台）配置。 ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 内部階段、屋内通路等の共用部分を配置。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
391.25 
83.5 
326.69 
2,571 
839,920 		 6.0  5,039,520 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
413.75 
85.0 
351.69 
2,179 
766,333 		 6.0  4,597,998 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,632.50 
84.6 
1,381.76 

3,138,919 		 18,833,514 
0 
⑨年額支払賃料      3,138,919 円　×　12ヶ月　＝　      37,667,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,381.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,667,028 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,908,551 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,262,477 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,833,514 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         178,918 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,441,395 円　　　　（　        62,293 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,190 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,179 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,185,000 円  　　　　    395,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,908,551 円  　　　       38,171,028　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      339,100 円  　　　査定による
 建物　　　　　　　　　    4,029,000 円  　　　　    395,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       592,500 円  　　　　    395,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       395,000 円  　　　　    395,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,449,151 円　（　　　　　　        14,443 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 395,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,632.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,544,000 円  
（　　　　　        45,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,441,395 円      
②総費用 8,449,151 円      
③純収益　①－② 27,992,244 円      
④建物等に帰属する純収益 26,544,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,448,244 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,379,018 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,357 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,340,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市大通南十丁目１４番１
 4601000363385-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
帯広 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-7 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　合田　修   TEL.
鑑定評価額 41,200,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市大通南１０丁目１４番１
 ②地積
　(㎡)		 585  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(90,500)
不整形
1:1.2		 事務所

ＲＣ7F1B		 中層事務所ビル、店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 西27m国道 水道、ガス、下水 帯広

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.8 ｍ、奥行　約　　  26.8 ｍ、規模　　       585 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 帯広駅北東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 大通沿いの商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと推量。纏まった事業用地の不足から、需
給関係の引き締まりが見られており、背後住宅地の価格高騰も影響し地価水準はやや強含みと予測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内は、帯広市内の中心商業地域の周辺に位置する商業地域の圏域。需要者は、帯広市内及び道内の法人事業
者が中心と見られる。当市及び隣接町に立地する大規模郊外型店舗等商業施設の充実により商圏は拡散、駐車場の増加
等緩やかに繁華性が低下している。一方、過去の地価下落や纏まった事業用地の不足から需給関係の引き締まりが見ら
れている。需要の中心となる価格帯は取引の規模・業態等に応じて様々であり見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、賃貸用事務所ビルと自用の店舗が混在しているが、空テナントの増加等商業事業者向けの賃貸市場の成熟
度は総じて低い事から収益価格を参考に留め、資料が豊富で信頼性の高い比準価格を採用、単価と総額との関連性及び
当該地域の今後の推移、宅地需給動向を考慮、鑑定評価額を上記の通りとした。尚、類似の標準地との価格の検討につ
いては規準とすべき類似の標準地の設定が無い為、これを断念した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 道内経済は緩やかに持ち直しの動きが続いて
いる。市内人口は減少傾向、高齢化率は上昇
傾向で推移している。


国道沿いの商業地域であり、大きな地域変容
はないが、事業用地の不足から需給関係は引
き締まりが見られている。


標準的な競争力を維持しており、個別的要因
に変動はない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
２１２０７
-519506		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北20m市道、
東10.9m、
南10.9m、
三方路
近商
駐車付置義務
(100,300)
b １２５１７
２１２０７
-519502		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東10.9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
c １２５１７
１１２０７
-510502		 帯広市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m道道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
d １２５１７
０１２０７
-510501		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西22m道道、
東10.9m、
二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,840  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
50,821 		 100
[  70.9]
71,680 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
71,700 
b (　           ) 
54,512  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,493 		 100
[  66.1]
83,953 
84,000 
c (　           ) 
40,997  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,243 		 100
[  70.6]
58,418 
58,400 
d (　           ) 
52,365  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 103.0]
102,493 		 100
[ 148.5]
69,019 
69,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,500 円／㎡]  



帯広 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,620,194 
8,557,308 
29,062,886 
27,619,200 
1,443,686 		 （　0.9522）
1,374,678 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     29,248,468 円　　　　（　     50,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 413.75 ＲＣ4 1,662.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
駐車付置義務		 90 ％   500 ％   500 ％   585 ㎡     21.8 m x   26.8 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～４階部分貸し事務所の店舗兼事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 共用部分として階段室、廊下等を設置。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
391.25 
83.0 
324.75 
2,770 
899,558 		 6.0  5,397,348 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
413.75 
85.7 
354.75 
2,308 
818,763 		 6.0  4,912,578 
0.0  0 
塔屋
  ～  
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,662.50 
83.5 
1,389.00 

3,355,847 		 20,135,082 
0 
⑨年額支払賃料      3,355,847 円　×　12ヶ月　＝　      40,270,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,389.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,270,164 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,255,213 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,434,951 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,135,082 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         185,243 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,620,194 円　　　　（　        64,308 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,308 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,233,000 円  　　　　    411,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,034,508 円  　　　       40,690,164　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,192,200 円  　　　　    411,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       369,900 円  　　　　    411,000,000　×　　　　  0.09 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       411,000 円  　　　　    411,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,557,308 円　（　　　　　　        14,628 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 411,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,662.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,619,200 円  
（　　　　　        47,212 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,620,194 円      
②総費用 8,557,308 円      
③純収益　①－② 29,062,886 円      
④建物等に帰属する純収益 27,619,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,443,686 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,374,678 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,350 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,248,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市大通南十丁目１４番１
 4601000363385-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考