別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
帯広 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-4 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.
鑑定評価額 48,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西５条南５丁目４番６
 ②地積
　(㎡)		 905  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,400)

1.5:1		 事務所

ＲＣ3		 中層事務所のほか官
公署の見られる既成
商業地域		 東20m市道、南側道 水道、ガス、下水 帯広

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.1 ｍ、奥行　約　　  24.6 ｍ、規模　　       905 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 帯広駅北西方

1.1km		 法令

規制		 近商
(100,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 官公庁などに近接する、オフィス需要が中心の商業地として堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は帯広市内の幹線街路沿いの商業地域と把握した。需要者の中心は地元企業であるが道内外企業による需要
も想定される。地方における地価の割安感から投資効果が期待できる状況にあり、道内外の企業による事業用地を求め
る動きが顕在化している。幹線道路沿いの地価は背後住宅地の価格高騰の影響もあり、堅調な推移が認められる。尚、
取引される価格帯は多種に亘り、需要の中心となる価格帯は把握困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の事業用施設が多い中、古くからの賃貸物件も一部に混在するが、新規賃貸物件の建設投資は近年見られなく、適
正な賃料水準を把握する為の資料の収集に限界があり、収益価格の精度は劣る結果となった。従って、近時の市場動向
が反映された取引事例に裏付けされた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連性及び代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　帯広 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,500 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[103.0]		 100
[107.1]		 [107.0]
100		 52,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総人口は微減、老齢人口は微増で推移。管内
経済は持ち直している。企業の賃金・価格設
定行動や人手不足の影響に注視する必要があ
る。

顧客を強く誘引する施設等は少ないが、不適
合な施設はない地域。隣接する旧税務署跡地
に全国展開する飲食店舗の出店計画あり。


個別的要因に変動はなく、標準的な競争力を
維持している。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
９１２０７
-519507		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西30m道道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
b １２５１７
０１２０７
-510507		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北27m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
c １２５１７
０１２０７
-510503		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m道道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
d １２５１７
１１２０７
-510502		 帯広市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m道道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
e １２５１７
９１２０７
-510501		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西40m道道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,822  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  75.0]		 100
[  99.9]
60,481 		 100
[ 122.4]
49,413 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
52,900 
b (　           ) 
46,920  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,108 		 100
[  96.0]
49,071 
52,500 
c (　           ) 
50,420  		 100
[ 120.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,479 		 100
[  85.0]
49,975 
53,500 
d (　           ) 
40,997  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,243 		 100
[  90.9]
45,372 
48,500 
e (　           ) 
66,146  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,609 		 100
[ 112.2]
59,366 
63,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,000 円／㎡]  



帯広 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,386,758 
7,069,200 
21,317,558 
19,824,000 
1,493,558 		 （　0.9522）
1,422,166 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     30,258,851 円　　　　（　     33,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 388.00 Ｓ4 1,550.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 100 ％   400 ％   400 ％   905 ㎡     37.1 m x   24.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階：事務所（フロア貸し、専有面積３２５．５０㎡）、４階：２ＬＤＫ×６戸（平均専有面積約４９．００㎡） ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 同種建物としては妥当と判断した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
398.00 
81.8 
325.50 
2,458 
800,000 		 3.0  2,400,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
370.50 
87.9 
325.50 
1,966 
640,000 		 3.0  1,920,000 
0.0  0 

 4～ 4		 居宅
361.50 
81.3 
294.00 
1,429 
420,000 		 1.0  420,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
50.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,550.50 
81.9 
1,270.50 

2,500,000 		 6,660,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,500,000 円　×　12ヶ月　＝　      30,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,270.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,000,000 円　　×　　   7.6 ％                          
＋　　　         660,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     2,334,780 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,325,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,660,000 円　×　　  92.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,538 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,386,758 円　　　　（　        31,367 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,971 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,966 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,475,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,533,000 円  　　　       30,660,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      255,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,009,000 円  　　　　    295,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       501,500 円  　　　　    295,000,000　×　　　　  0.17 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       295,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,069,200 円　（　　　　　　         7,811 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 295,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   1,550.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,824,000 円  
（　　　　　        21,905 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,386,758 円      
②総費用 7,069,200 円      
③純収益　①－② 21,317,558 円      
④建物等に帰属する純収益 19,824,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,493,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,422,166 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,571 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,258,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西五条南五丁目４番６
 4601000367571-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
帯広 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-4 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.
鑑定評価額 48,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西５条南５丁目４番６
 ②地積
　(㎡)		 905  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,400)

1.5:1		 事務所

ＲＣ3		 中層事務所のほか官
公署の見られる既成
商業地域		 東20m市道、南側道 水道、ガス、下水 帯広

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.1 ｍ、奥行　約　　  24.6 ｍ、規模　　       905 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 帯広駅北西方

1.1km		 法令

規制		 近商
(100,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 業務系の地域として推移しており、周辺地域を含む需要増から強含みの動向が継続しているが、地価上昇圧力は
逓減しつつある。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心商業地域に位置する商業系の圏域であるが、他の幹線街路沿いの地域を含み広域である。需要者の中
心は地元企業や道外の事業者等である。中心商業地域への需要回復のほか、周辺幹線沿いにおいて需要が増加しており
強含みの地価動向が継続している。近時は地価上昇圧力の逓減が確認できる。土地取引の規模、取引総額はまちまちで
あり中心となる価格帯は判定し難い。今後の情勢等注視する必要がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層事務所のほか官公署が見られる地域であるが、新規賃貸物件の動向は不透明である。比準価格は広域的見地を踏ま
えた商業地に係る市場性、強含みの取引状況を反映している。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表
標準地との均衡、市場性の再検討、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　帯広 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,500 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[103.0]		 100
[107.0]		 [107.0]
100		 52,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 全般的に強含みの動向ではあるが、地価上昇
圧力は逓減しており、安定期に転換しつつあ
る。


既成市街地の底堅い需要により地価は強含み
である。



変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
９１２０７
-519507		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西30m道道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
b １２５１７
０１２０７
-510507		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北27m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
c １２５１７
０１２０７
-510503		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m道道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
d １２５１７
１１２０７
-510502		 帯広市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m道道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
e １２５１７
９１２０７
-510501		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西40m道道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,822  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  75.0]		 100
[  99.9]
60,481 		 100
[ 121.8]
49,656 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
53,100 
b (　           ) 
46,920  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,108 		 100
[ 100.0]
47,108 
50,400 
c (　           ) 
50,420  		 100
[ 120.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,479 		 100
[  92.1]
46,123 
49,400 
d (　           ) 
40,997  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,243 		 100
[  97.0]
42,519 
45,500 
e (　           ) 
66,146  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,609 		 100
[ 112.7]
59,103 
63,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,000 円／㎡]  



帯広 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,250,039 
6,224,370 
21,025,669 
19,401,200 
1,624,469 		 （　0.9514）
1,545,520 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     32,883,404 円　　　　（　     36,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼住宅 398.00 Ｓ4 1,550.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 100 ％   400 ％   400 ％   905 ㎡     37.1 m x   24.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階事務所、４階ファミリー向けタイプ各階６戸（戸あたり約４９㎡）を想定。 ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
398.00 
81.8 
325.50 
2,300 
748,650 		 3.0  2,245,950 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
370.50 
87.9 
325.50 
1,900 
618,450 		 2.0  1,236,900 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
361.50 
81.3 
294.00 
1,350 
396,900 		 1.0  396,900 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
50.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,550.50 
81.9 
1,270.50 

2,382,450 		 5,116,650 
0 
⑨年額支払賃料      2,382,450 円　×　12ヶ月　＝　      28,589,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,270.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,589,400 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         660,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     2,047,458 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,201,942 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,116,650 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,585 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     55,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           512 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,250,039 円　　　　（　        30,111 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,903 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 861,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,462,470 円  　　　       29,249,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      399,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,927,400 円  　　　　    287,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,224,370 円　（　　　　　　         6,878 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 287,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   1,550.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,401,200 円  
（　　　　　        21,438 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,250,039 円      
②総費用 6,224,370 円      
③純収益　①－② 21,025,669 円      
④建物等に帰属する純収益 19,401,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,624,469 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,545,520 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,708 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,883,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西五条南五丁目４番６
 4601000367571-0000
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