令和7年1月14日　提出 帯広 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 5-3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 58,400,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市大通南１７丁目６番１ ②地積 　(㎡) 1,071   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 駐車付置義務 (90,300) 1:2 事務所 ＲＣ3 店舗、中層マンショ ン等が混在する既成 商業地域 西27m国道、背面道 水道、ガス、下水 帯広 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   350 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.8 ｍ、奥行　約　　  49.1 ｍ、規模　　     1,071 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 帯広駅南東方 850m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 国道２３６号沿いの商業地域で交通量は多い。まとまった規模の土地は駐車場が確保出来ることから、地価はや や上昇傾向にある。今後もしばらくはこの傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、帯広市内及び周辺三町の幹線街路沿いの商業地域一円である。需要者は、市内及び道内外の法人、個人 の事業者等が主とみられる。幹線道路沿いでは投資採算性に見合っているため、帯広市及び隣接する音更町、幕別町内 では郊外型店舗の出店が活発化し、地価は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、需要者の業種、土地の 規模等がまちまちで大きな幅があり特定は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、郊外幹線道路沿いの取引事例を中心に信頼される価格が求められた。収益価格は、事務所併用住宅を最有 効使用とし、その建物から生ずる純収益のうち土地に帰属する部分を還元して求めたものであるが、賃料やそのほかの 諸元の想定から低めに試算された。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に検討しつつも、収益価格を関連 づけ、単価と総額との関連性を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 十勝全体の農協取扱高は３７７０億円と好調 であるが、藤丸に加えて長崎屋、イトーヨー カドーの閉店という不安材料もありやや不透 明である。 地域内に格別の変動要因はないものの、まと まった規模の土地に対する需要がみられ、地 価も上昇気味である。 変動要因はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％