別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
帯広 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　合田　修   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西２条南９丁目１６番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,050  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,600)

1:2		 取壊中

 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 西22m道道、背面道 水道、ガス、下水 帯広

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.8 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 帯広駅北方

400m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 歩行者通行量の減少等中心商店街の顧客求心力が低下傾向にある中、ホテル需要の増加等土地利用の変化に注視
を要する。他方、市内全般的な価格高騰が中心部にも及んでおり、地価は上昇傾向で推移すると推量。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ根室本線帯広駅前の中心商業地域の圏域。需要者の中心は従来同一需給圏内に地縁性を持つごく限定
された地元商業者であったが、近年は全国展開の商業者も一部見られる。当該地域では小売業を中心とした店舗の減少
や駐車場と化した土地の増加等需要の弱さは否めないものの、ホテル需要の高まりや市内全般的な地価高騰の影響が見
られている。又、宅地需要は事業規模に応じて様々であることから需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は賃貸ビルと自用の店舗が混在しているが商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は総じて低い事から、比準価格
を採用、収益価格を参考に留め、単価と総額との関連性及び商業地域に於ける宅地需給動向、昨今の顧客通行量の減少
等不安定要因の存在を考量の結果、鑑定評価額を上記の通りとした。尚、類似の標準地との価格の検討については規準
とすべき類似の標準地の設定が無い為、これを断念した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 道内経済は緩やかに持ち直しの動きが続いて
いる。市内人口は減少傾向、高齢化率は上昇
傾向で推移している。


大型店の閉店に伴う顧客通行量の減少等、中
心部の空洞化及び求心力の低下が続いている
ものの、ホテルの増加等土地利用の変化も見
られている。

標準的な競争力を維持しており、個別的要因
に変動はない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
２１２０７
-519503		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
b １２５１７
１１２０７
-510501		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
c １２５１７
０１２０７
-510502		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
d １２５１７
０１２０７
-510505		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
e １２５１７
２１２０７
-519507		 帯広市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,728  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
109,371 		 100
[  88.2]
124,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
68,133  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
76,309 		 100
[  86.9]
87,812 
90,400 
c (　           ) 
72,993  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,650 		 100
[  78.2]
94,182 
97,000 
d (　           ) 
111,894  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
112,677 		 100
[  84.1]
133,980 
138,000 
e (　           ) 
116,865  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
118,151 		 100
[  77.8]
151,865 
156,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



帯広 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,468,850 
13,917,275 
47,551,575 
43,659,700 
3,891,875 		 （　0.9522）
3,705,843 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     78,847,723 円　　　　（　     75,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 ＲＣ5 2,550.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   1,050 ㎡     21.8 m x   48.0 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２～５Ｆ事務所のフロアー貸し中層店舗兼事務所ビルの用に供した場合に最有効使用を実現するものと判定。 ⑦有効率　  73.5 ％
の理由		 共用のエントランスホール等の設置を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
75.0 
375.00 
3,287 
1,232,625 		 6.0  7,395,750 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
500.00 
75.0 
375.00 
2,739 
1,027,125 		 6.0  6,162,750 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
500.00 
75.0 
375.00 
2,739 
1,027,125 		 6.0  6,162,750 
0.0  0 

 4～ 5		 事務所
500.00 
75.0 
375.00 
2,739 
1,027,125 		 6.0  6,162,750 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
50.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,550.00 
73.5 
1,875.00 

5,341,125 		 32,046,750 
0 
⑨年額支払賃料      5,341,125 円　×　12ヶ月　＝　      64,093,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,875.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,093,500 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     5,319,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,174,020 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,046,750 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         294,830 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,468,850 円　　　　（　        58,542 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,753 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,739 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,929,000 円  　　　　    643,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,324,675 円  　　　       66,493,500　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      883,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,558,600 円  　　　　    643,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       578,700 円  　　　　    643,000,000　×　　　　  0.09 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       643,000 円  　　　　    643,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,917,275 円　（　　　　　　        13,255 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 643,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   2,550.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 35 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,659,700 円  
（　　　　　        41,581 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,468,850 円      
②総費用 13,917,275 円      
③純収益　①－② 47,551,575 円      
④建物等に帰属する純収益 43,659,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,891,875 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,705,843 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,529 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,847,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西二条南九丁目１６番１
 4601000361220-0000
2 　帯広市西二条南九丁目１８番１
 4601000361224-0000
3 　帯広市西二条南九丁目１８番３
 4601010164227-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
帯広 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西２条南９丁目１６番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,050  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,600)

1:2		 取壊中

 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 西22m道道、背面道 水道、ガス、下水 帯広

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心的商業地域 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 帯広駅北方

400m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺背後地区での地価動向は良好であり、既存ビルの建替え等が認められ相応の繁華性を保持している。地価は
強含みの動向を示している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧来からの中心商業地域の圏域である。需要者の中心は地元企業のみならず大手資本も含む。帯広市の商
業繁華性は郊外大型ＳＣに流出しているものの、周辺背後地区での地価動向は良好であり、既存ビルの建替え等が認め
られ相応の繁華性を保持している。大型店閉店等の悪影響が懸念されたが、周辺では強含みの地価動向が確認でき、繁
華性が回復する期待感がある。取引の規模、総額はまちまちであり中心となる価格帯は判定し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 空き店舗等の賃貸需要は厳しい状況にあり、地元資本による投資は少なく収益物件の取引は低迷している。比準価格は
広域的見地を踏まえた商業地に係る市場価値を反映している。よって比準価格を重視し、収益価格を参考とし、市場性
の再検討、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認め
られる標準地が存しないため公示価格との検討はできなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 全般的に強含みの動向ではあるが、地価上昇
圧力は逓減しており、安定期に転換しつつあ
る。


大型店舗閉店後の再利用等、周辺における実
需が背景にある。



個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
１１２０７
-510501		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
b １２５１７
０１２０７
-510502		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
c １２５１７
９１２０７
-519507		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西30m道道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
d １２５１７
２１２０７
-519505		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西27m国道、
東10.9m、
北20m、
三方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,133  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
76,309 		 100
[  85.1]
89,670 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
92,400 
b (　           ) 
72,993  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,650 		 100
[  70.9]
103,879 
107,000 
c (　           ) 
44,822  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  75.0]		 100
[  99.9]
60,481 		 100
[  57.4]
105,368 
109,000 
d (　           ) 
51,003  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
51,616 		 100
[  59.7]
86,459 
89,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    106,000 円／㎡]  



帯広 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,970,109 
13,251,600 
44,718,509 
40,830,400 
3,888,109 		 （　0.9514）
3,699,147 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     78,705,255 円　　　　（　     75,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 500.00 ＲＣ5 2,550.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   1,050 ㎡     21.8 m x   48.0 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し及び部分貸しの混合。市場吸収力に乏しく容積充足率は低い。 ⑦有効率　  73.5 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
75.0 
375.00 
3,200 
1,200,000 		 3.0  3,600,000 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗・事務所
500.00 
75.0 
375.00 
2,693 
1,009,875 		 3.0  3,029,625 
0.0  0 

 4～ 5		 店舗・事務所
500.00 
75.0 
375.00 
2,693 
1,009,875 		 2.0  2,019,750 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
50.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,550.00 
73.5 
1,875.00 

5,239,500 		 13,698,750 
0 
⑨年額支払賃料      5,239,500 円　×　12ヶ月　＝　      62,874,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,875.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,874,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,029,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,844,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,698,750 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         126,029 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,970,109 円　　　　（　        55,210 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,693 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,812,000 円  　　　　    604,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,143,700 円  　　　       62,874,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      927,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,160,800 円  　　　　    604,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       604,000 円  　　　　    604,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       604,000 円  　　　　    604,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,251,600 円　（　　　　　　        12,621 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 604,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   2,550.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,830,400 円  
（　　　　　        38,886 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,970,109 円      
②総費用 13,251,600 円      
③純収益　①－② 44,718,509 円      
④建物等に帰属する純収益 40,830,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,888,109 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,699,147 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,523 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,705,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西二条南九丁目１６番１
 4601000361220-0000
2 　帯広市西二条南九丁目１８番１
 4601000361224-0000
3 　帯広市西二条南九丁目１８番３
 4601010164227-0000
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備考