令和7年1月14日　提出 帯広 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 -30 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 4,120,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市愛国町基線４１番１０７ ②地積 　(㎡) 385   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 条例指定区域 1:3 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 も見られる郊外の住 宅地域 南東7m私道 水道、下水 帯広 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  35.3 ｍ、規模　　       385 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　　北７ｍ 市道 交通 施設 帯広駅南方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 条例指定区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内で建築は可能であるものの、利便性がやや劣る。しかし、帯広市内既成住宅地への需要増の影 響を受け上昇傾向にある。今後ともこの傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は帯広市内および隣接する３町の市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者は、帯広市内及び十勝管 内の居住者及びハウスメーカーが想定される。市内中心部への接近性は劣り、日用品店舗は愛国地区のコンビニエンス ストアぐらいである。しかしながら、帯広市内の宅地供給不足から当該地域にも需要はあると考える。市場の中心価格 帯は、土地は３００万円～５００万円程度、既存戸建住宅で１５００万円～２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内では自用目的の取引がほとんどであり、信頼性のある取引事例が収集できた。比準の結果、概ね需給動向 を反映した価格が求められた。一方、標準地は戸建住宅地域にあり、アパート等の収益物件はないため収益価格を求め ることは出来なかった。よって本件では、比準価格をそのまま採用し、単価と総額の関連性を踏まえて鑑定評価額を上 記のとおり決定した。なお、規準とすべき公示地等はないのでこれらからの規準は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 十勝全体の農協取扱高は３７７０億円と好調 であるが、藤丸に加えて長崎屋、イトーヨー カドーの閉店という不安材料もありやや不透 明である。 旧５０戸連たん地域であり、格別の変動要因 はないものの、帯広市全体の地価上昇の影響 を受け上昇傾向にある。 格別の変動要因はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％