別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
帯広 -30 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 -30 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 木野村 英六   TEL.
鑑定評価額 4,120,000 円  1㎡当たりの価格 10,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
帯広市愛国町基線41番107
②地積
 (㎡)
385  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)
条例指定区域



1:3
住宅

W1
一般住宅の中に空地
も見られる郊外の住
宅地域
南東7m私道 水道、下水 帯広

11.0km
(2)



①範囲 東   100 m、西     0 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.9 m、奥行 約    35.3 m、規模         385 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位  北7m
市道
交通

施設
帯広駅南方

11.0km
法令

規制
「調区」 
(60,200)
条例指定区域

⑤地域要因の将
 来予測
市街化調整区域内で建築は可能であるものの、利便性がやや劣る。しかし、帯広市内既成住宅地への需要増の影
響を受け上昇傾向にある。今後ともこの傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            10,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は帯広市内および隣接する3町の市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者は、帯広市内及び十勝管
内の居住者及びハウスメーカーが想定される。市内中心部への接近性は劣り、日用品店舗は愛国地区のコンビニエンス
ストアぐらいである。しかしながら、帯広市内の宅地供給不足から当該地域にも需要はあると考える。市場の中心価格
帯は、土地は300万円~500万円程度、既存戸建住宅で1500万円~2000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
同一需給圏内では自用目的の取引がほとんどであり、信頼性のある取引事例が収集できた。比準の結果、概ね需給動向
を反映した価格が求められた。一方、標準地は戸建住宅地域にあり、アパート等の収益物件はないため収益価格を求め
ることは出来なかった。よって本件では、比準価格をそのまま採用し、単価と総額の関連性を踏まえて鑑定評価額を上
記のとおり決定した。なお、規準とすべき公示地等はないのでこれらからの規準は行わなかった。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           10,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
十勝全体の農協取扱高は3770億円と好調
であるが、藤丸に加えて長崎屋、イトーヨー
カドーの閉店という不安材料もありやや不透
明である。

旧50戸連たん地域であり、格別の変動要因
はないものの、帯広市全体の地価上昇の影響
を受け上昇傾向にある。


格別の変動要因はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.9 %  %
3 試算価格算定内訳 帯広 -30 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12517
01207
-519602
帯広市

建付


  
(           ) 
長方形 南西10.9m市
道、中間画地




「調区」 
条例指定区域
(60,200)
b 12517
01207
-519603
帯広市

更地


  
(           ) 
長方形 北東6.8m道路
、中間画地




「調区」 
条例指定区域
(60,200)
c 12517
01207
-519604
帯広市

更地


  
(           ) 
台形 北西22m国道、
南東18m、
二方路



「調区」 
条例指定区域
(70,200)
d 12517
21207
-519608
帯広市

建付


  
(           ) 
長方形 南東8m未舗装
私道、
中間画地



「調区」 
条例指定区域
(60,200)
e 12517
21207
-510603
帯広市

建付


  
(           ) 
長方形 南西11m市道、
中間画地




「調区」 
条例指定区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
15,173  
100
[ 100.0]
[ 105.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.5]

15,016 
100
[ 155.3]

9,669 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.5]
     100

10,300 
b (            
15,293  
100
[ 100.0]
[ 105.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

15,911 
100
[ 152.3]

10,447 

11,100 
c (            
15,039  
100
[ 100.0]
[ 107.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.4]

15,959 
100
[ 165.0]

9,672 

10,300 
d (            
13,853  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.3]

13,558 
100
[ 100.0]

13,558 

14,400 
e (            
10,965  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.5]

10,358 
100
[ 107.1]

9,671 

10,300 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +5.0 環境     +45.0
画地      +6.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境     +45.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +10.0 交通・接近    0.0 環境     +50.0
画地      +1.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +5.0 環境       0.0
画地      +6.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      10,700 円/㎡]  



帯広 -30 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街化調整区域に所在し近隣地域及びその周辺地域をみても賃貸物件がなく、適切な賃貸事例を収集することが
出来ないので収益還元法を適用することが出来なかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 帯広 -30 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  帯広市愛国町基線41番107
4601000297638-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月10日 提出
帯広 -30 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 -30 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 鷲北 順一郎   TEL.
鑑定評価額 4,310,000 円  1㎡当たりの価格 11,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
帯広市愛国町基線41番107
②地積
 (㎡)
385  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)
条例指定区域



1:3
住宅

W1
一般住宅の中に空地
も見られる郊外の住
宅地域
南東7m私道 水道、下水 帯広

11.0km
(2)



①範囲 東   100 m、西     0 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.9 m、奥行 約    35.3 m、規模         385 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北7m市
交通

施設
帯広駅南方

11.0km
法令

規制
「調区」 
(60,200)
条例指定区域

⑤地域要因の将
 来予測
建築可能な市街化調整区域内の住宅地域であり、大きな地域変容は無く今後も現状維持と推量。利便性の低さか
ら停滞していたが、全般的な宅地供給不足から競争力の改善も見られており、地価水準は強含みと予測した。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            11,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は帯広市及び周辺町の市街化調整区域内に存する住宅地域の範囲。利便性が劣ることから需給関係に旺盛さ
は見られないものの、市内全般的な宅地供給不足から価格低廉な当該地域の競争力は改善傾向にある。需要者は市内居
住者のほか周辺町村からの転入者も想定される。取引の中心となる価格帯は、土地が350万円~450万円程度、中
古物件の取引も見られるが価格帯は建物の状態により様々である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅を主とする地域であることから、収益不動産の想定や賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の適用を断念し
た。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、乏しい状況ではあったが信頼性のある取引事例に基づき求められた比準
価格を総合的に再吟味し、単価と総額との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に前年公
示価格との関連性を検討の結果、比準価格を以って上記鑑定評価額の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           10,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市内人口は減少傾向で推移。ここ数年社会増
が続いていたが、直近では転出超過となって
いる。世帯数は微増、高齢化率は上昇傾向で
推移している。

市街地郊外に位置する市街化調整区域内の住
宅地域であり、大きな地域変容はないものの
、近年高値取引が散見されている。


個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+9.8 %  %
3 試算価格算定内訳 帯広 -30 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12517
21207
-519608
帯広市

建付


  
(           ) 
長方形 南東8m未舗装
私道、
中間画地



「調区」 
条例指定区域
(60,200)
b 12517
21207
-510603
帯広市

建付


  
(           ) 
長方形 南西11m市道、
中間画地




「調区」 
条例指定区域
(60,200)
c 12517
11631
-519610
河東郡音更町

更地


  
(           ) 
長方形 西6m町道、
中間画地




「調区」 
条例指定区域
(50,80)
d 12517
11631
-519608
河東郡音更町

建付


  
(           ) 
長方形 西8m町道、
北7.3m、角地




「調区」 
条例指定区域
(50,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
13,853  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.3]

13,558 
100
[ 100.0]

13,558 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.5]
     100

14,400 
b (            
10,965  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.5]

10,358 
100
[ 102.5]

10,105 

10,800 
c (            
11,848  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

11,503 
100
[ 104.0]

11,061 

11,800 
d (            
9,588  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

9,309 
100
[ 106.1]

8,774 

9,340 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.5 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +5.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +5.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      11,200 円/㎡]  



帯広 -30 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域の標準的使用及び最有効使用を踏まえ、適切な収益不動産の想定並びに賃料水準の把握が困難なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 帯広 -30 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  帯広市愛国町基線41番107
4601000297638-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考