別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月10日 提出
帯広 -23 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 -23 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 鷲北 順一郎   TEL.
鑑定評価額 9,140,000 円  1㎡当たりの価格 43,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
34,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
帯広市白樺16条西8丁目18番
②地積
 (㎡)
210  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)




1:2.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
南8m市道 水道、ガス、下水 帯広

2.6km
(2)



①範囲 東    60 m、西   250 m、南   230 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    23.4 m、規模         210 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北8m市
交通

施設
帯広駅西方

2.6km
法令

規制
2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持する事が予測される。需給関係の引き締まりから地価上昇
が続いているが、建築コストを含む不動産価格の高騰により、今後需給関係は緩和されていくものと推量。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位               +15.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            43,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は帯広市西地区の住宅地域一円の範囲。需要者は市内居住者のほか周辺町村からの転入者も見られている。
市場の需給動向は供給不足から逼迫傾向が続いていたが、価格高騰に伴い緩みつつある。取引の中心となる価格帯は、
土地が900万円~1300万円程度、新築戸建物件は3000万円~3500万円程度、中古物件の取引も見られる
が価格帯は建物の状態により様々である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
画地条件に基づく収益不動産の想定や戸建住宅を主とする地域における賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の適用
を断念した。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、信頼性のある取引事例を収集し得た比準価格を総合的に再吟味
し、単価と総額との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に代表標準地との均衡を検討の
結果、比準価格を以って上記鑑定評価額の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 帯広 -22                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         43,900 円/㎡
[102.7]
100
100
[103.0]
100
[115.0]
[115.0]
100
43,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           42,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市内人口は減少傾向で推移。ここ数年社会増
が続いていたが、直近では転出超過となって
いる。世帯数は微増、高齢化率は上昇傾向で
推移している。

白樺通背後の利便性の良い住宅地域であり、
大きな地域変容はない。地価上昇が続いたこ
とにより需給関係は緩みつつある。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -2.0
環境       +15.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.6 %  %
3 試算価格算定内訳 帯広 -23 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12517
11207
-519037
帯広市

更地


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
b 12517
21207
-510050
帯広市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西10m市道、
北8m、角地




2中専

(70,200)
c 12517
21207
-519019
帯広市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北16m市道、
西8m、角地




2中専

(70,200)
d 12517
21207
-510052
帯広市

更地


  
(           ) 
長方形 東8m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
e 12517
21207
-510062
帯広市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東20m市道、
北8m、角地




1住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
45,635  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 115.0]

40,119 
100
[ 100.0]

40,119 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地    +15.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 115.0]
     100

46,100 
b (            
39,394  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[  90.0]
100
[ 109.3]

40,247 
100
[ 100.0]

40,247 

46,300 
c (            
39,307  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 112.3]

35,632 
100
[ 100.0]

35,632 

41,000 
d (            
48,148  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

46,933 
100
[ 100.0]

46,933 

54,000 
e (            
34,000  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

31,518 
100
[ 113.5]

27,769 

31,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     +15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.12 
街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      43,500 円/㎡]  



帯広 -23 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域の標準的使用及び最有効使用を踏まえ、適切な収益不動産の想定並びに賃料水準の把握が困難なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 帯広 -23 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  帯広市白樺十六条西八丁目18番
4601000355539-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月8日 提出
帯広 -23 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 -23 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 酒井 寛太   TEL.
鑑定評価額 9,220,000 円  1㎡当たりの価格 43,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
34,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
帯広市白樺16条西8丁目18番
②地積
 (㎡)
210  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)




1:2.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
南8m市道 水道、ガス、下水 帯広

2.6km
(2)



①範囲 東    60 m、西   250 m、南   230 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    23.4 m、規模         210 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位 北 8m
市道
交通

施設
帯広駅西方

2.6km
法令

規制
2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
帯広厚生病院の移転以降、利便性の高まりから堅調に推移しているが、新築戸建の販売総額高騰により住宅需要
は衰勢に向いていくものと推察される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位               +15.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            43,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内西地区の住宅地域。需要者の中心は帯広市内に居住又は勤務する一次取得者層が大半を占める。南北
に狭長な画地割が選好性に欠ける要因となっていたが、複合商業施設及び帯広厚生病院に近接する利便性の良さから堅
調に推移している。需要の中心となる価格帯は規模によって異なるが、土地で800万円~1100万円程度、新築の
戸建住宅で3500万円~4000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
間口狭小で画地バランスが悪く、アパート等の収益物件の想定が困難であり、収益価格を試算することができなかった
。従って鑑定評価額の決定においては、試算過程において居住の快適性・利便性等に着目して取引条件が決定される地
域性を十分に検討し、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を重視し、単価と総額との関連性及び代表標準地との
検討を踏まえて上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 帯広 -22                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         43,900 円/㎡
[103.4]
100
100
[103.0]
100
[115.6]
[115.0]
100
43,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           42,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
総人口は微減、老齢人口は微増で推移。新築
戸建の販売総額高騰により新設住宅着工数は
減少傾向にある。


複合商業施設・帯広厚生病院に近接する生活
利便性に優る住宅地域。造成品等は劣るが利
便性の良さから需要は堅調に推移。


個別的要因に変動はなく、標準的な競争力を
維持している。

行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -3.0
環境       +18.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.5 %  %
3 試算価格算定内訳 帯広 -23 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12517
21207
-510050
帯広市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西10m市道、
北8m、角地




2中専

(70,200)
b 12517
11207
-519037
帯広市

更地


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
c 12517
21207
-519019
帯広市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北16m市道、
西8m、角地




2中専

(70,200)
d 12517
21207
-510062
帯広市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東20m市道、
北8m、角地




1住居

(70,200)
e 12517
21207
-510052
帯広市

更地


  
(           ) 
長方形 東8m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
39,394  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[  90.0]
100
[ 109.3]

40,247 
100
[ 100.0]

40,247 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地    +15.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 115.0]
     100

46,300 
b (            
45,635  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 115.0]

40,119 
100
[ 100.0]

40,119 

46,100 
c (            
39,307  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 112.3]

35,632 
100
[ 100.0]

35,632 

41,000 
d (            
34,000  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

31,518 
100
[ 112.5]

28,016 

32,200 
e (            
48,148  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

46,933 
100
[ 100.0]

46,933 

54,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     +15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.12 
街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +2.0 環境      +5.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      43,900 円/㎡]  



帯広 -23 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅を中心とする住宅地域であり、間口狭小で奥行との関係も劣り、且つ、画地規模も小さいことから収益
物件の建築想定が困難な為。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 帯広 -23 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  帯広市白樺十六条西八丁目18番
4601000355539-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考