別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
帯広 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 -7 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.
鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西４条南２７丁目１番５外
 ②地積
　(㎡)		 421  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2F1B		 一般住宅等が建ち並
ぶ既成住宅地域
 西7.2m市道 水道、ガス、下水 帯広

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.4 ｍ、奥行　約　　  25.8 ｍ、規模　　       421 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　　北７．
２ｍ市道		 交通

施設		 帯広駅南方

2.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 帯広市南部、幕別町札内地区の区画整理事業は終了し新規の大規模宅地供給はない。市内既成住宅地域へ需要は
及んでいるものの、建築費の高騰等により地価の上昇率は縮小すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ根室本線「帯広」駅南部の既成住宅地域一円である。需要者は、市内居住者及びハウスメーカー等の
法人である。帯広市内の土地区画整理事業等による新規宅地分譲は一段落しており、需要は既成住宅地域に向かい地価
上昇が見られたが、最近の建築費の高騰等により地価の上昇率は縮小している。市場の中心価格帯は、土地は、１００
０万円～２０００万円程度、既存戸建住宅で２０００万円～３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、当該近隣地域の需給動向を反映した価格が求められた。一方、周辺では低層アパート等が立地しているの
で、収益価格は低層共同住宅を想定した建物の純収益を還元して求めたものであるが、土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないため低めに試算された。本件では、比準価格を重視しつつも収益価格を関連づけ、単価と総額との関連
性、代表標準地との均衡に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　帯広 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 91.6]		 [103.0]
100		 38,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 十勝全体の農協取扱高は３７７０億円と好調
であるが、藤丸に加えて長崎屋、イトーヨー
カドーの閉店という不安材料もありやや不透
明である。

建築費の高騰等から既存住宅地へ向かってい
た需要はやや頭打ちである。



格別の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
２１２０７
-510030		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東18m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２５１７
２１２０７
-519073		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
西18.2m、
二方路
２中専

(60,200)
c １２５１７
０１２０７
-510012		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２５１７
２１２０７
-519086		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e １２５１７
０１２０７
-510011		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,750  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
45,518 		 100
[ 115.7]
39,341 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
40,500 
b (　           ) 
36,200  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
34,926 		 100
[  98.0]
35,639 
36,700 
c (　           ) 
33,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
32,613 		 100
[  95.0]
34,329 
35,400 
d (　           ) 
33,277  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
33,019 		 100
[  91.2]
36,205 
37,300 
e (　           ) 
35,258  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,434 		 100
[  94.1]
37,656 
38,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,700 円／㎡]  



帯広 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,721,890 
981,040 
3,740,850 
3,199,500 
541,350 		 （　0.9718）
526,084 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     11,193,277 円　　　　（　     26,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 Ｗ2 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   421 ㎡     16.4 m x   25.8 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約６０㎡のファミリータイプである。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
180.00 
100.0 
180.00 
1,140 
205,200 		 1.0  205,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
100.0 
360.00 

410,400 		 410,400 
0 
⑨年額支払賃料        410,400 円　×　12ヶ月　＝　       4,924,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれるので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,924,800 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       206,842 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,717,958 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           410,400 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,932 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,721,890 円　　　　（　        11,216 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,141 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,140 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 225,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 246,240 円  　　　        4,924,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      382,500 円  　　　　     45,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         981,040 円　（　　　　　　         2,330 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  45 ％　＋ 0.0944 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,199,500 円  
（　　　　　         7,600 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,721,890 円      
②総費用 981,040 円      
③純収益　①－② 3,740,850 円      
④建物等に帰属する純収益 3,199,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 541,350 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 526,084 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,250 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,193,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西四条南二十七丁目１番５
 4601000372625-0000
2 　帯広市西四条南二十七丁目１番７
 4601000372627-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
帯広 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 -7 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西４条南２７丁目１番５外
 ②地積
　(㎡)		 421  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2F1B		 一般住宅等が建ち並
ぶ既成住宅地域
 西7.2m市道 水道、ガス、下水 帯広

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.4 ｍ、奥行　約　　  25.8 ｍ、規模　　       421 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　　北７．
２ｍ市道		 交通

施設		 帯広駅南方

2.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性に優る住宅地域であり地価は堅調に推移している。建設資材高騰による新築住宅価格の上昇が今後の地価
に及ぼす影響に注視を要する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ帯広駅南側の鉄南地区における住宅地域と把握した。需要者は帯広市に居住・勤務する一次取得者層
が殆どである。利便性に優る地域性から堅調に推移しているが、住宅販売総額の高騰、更には金利の先高懸念もあって
住宅需要は弱まりつつある。土地は各画地の地積が不均衡な地域である為、幅がみられ８００万円～１３００万円程度
、新築の戸建住宅は３５００万円～４０００万円程度の物件が需要の中心になっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層戸建住宅の他、アパート等の収益物件も見られるが、主たる需要者は戸建住宅取得者であり、土地取引
においては収益性より居住の快適性・利便性等を重視して取引条件が決定される傾向が強い地域である。従って、試算
過程において当地域性を十分に検討して求めた、信憑性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総
額との関連性及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　帯広 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 91.6]		 [103.0]
100		 38,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総人口は微減、老齢人口は微増で推移。新築
戸建の販売総額高騰により新設住宅着工数は
減少傾向にある。


西５条通及び弥生通背後の利便性の良い地域
であり堅調な推移が認められるも、新築住宅
価格の高騰から需要は上げ止まりの局面を迎
えつつある。

個別的要因に変動はなく、標準的な競争力を
維持している。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
２１２０７
-510061		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２５１７
２１２０７
-510048		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２５１７
２１２０７
-519073		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
西18.2m、
二方路
２中専

(60,200)
d １２５１７
２１２０７
-510028		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
東18.2m、
二方路
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,502  		 100
[ 130.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
45,320 		 100
[ 112.4]
40,320 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
41,500 
b (　           ) 
42,949  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
41,948 		 100
[ 110.2]
38,065 
39,200 
c (　           ) 
36,200  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
34,926 		 100
[  94.1]
37,116 
38,200 
d (　           ) 
31,879  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
30,635 		 100
[  91.1]
33,628 
34,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣接地取
引
 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,400 円／㎡]  



帯広 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,476,656 
1,166,500 
4,310,156 
3,867,840 
442,316 		 （　0.9718）
429,843 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      9,145,596 円　　　　（　     21,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 194.40 Ｗ2 388.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   421 ㎡     16.4 m x   25.8 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ×８戸、平均専有面積約４３．９４㎡ ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 同種建物としては妥当と判断した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
194.40 
90.4 
175.77 
1,343 
236,000 		 1.0  236,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
194.40 
90.4 
175.77 
1,365 
240,000 		 1.0  240,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
388.80 
90.4 
351.54 

476,000 		 476,000 
0 
⑨年額支払賃料        476,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,712,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     351.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,712,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       239,904 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,472,096 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           476,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,560 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,476,656 円　　　　（　        13,009 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,366 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,365 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 163,200 円  　　　　     54,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 285,600 円  　　　        5,712,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      462,400 円  　　　　     54,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       163,200 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,166,500 円　（　　　　　　         2,771 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     388.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  45 ％　＋ 0.0944 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,867,840 円  
（　　　　　         9,187 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,476,656 円      
②総費用 1,166,500 円      
③純収益　①－② 4,310,156 円      
④建物等に帰属する純収益 3,867,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 442,316 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 429,843 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,021 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,145,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西四条南二十七丁目１番５
 4601000372625-0000
2 　帯広市西四条南二十七丁目１番７
 4601000372627-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考