令和7年1月14日　提出 帯広 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 -5 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市西２１条南３丁目３２番９ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 帯広 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   130 ｍ、南   180 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       209 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 帯広駅西方 5.5km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設に近接する利便性の良い閑静な住宅地域である。帯広市内において住宅地の新規供給が少ないこと から西帯広地区の既存住宅地に需要が集まっているが、建築費の高騰等から地価上昇に歯止めがかかっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　 +15.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は帯広市西部に位置する低層住宅地域である。需要者は市内や近隣町村の居住者を中心とする個人及び不動 産業者が中心である。市内及び近隣町で新規住宅供給が一服したので、需要が集まっているが、建築費の高騰や金利上 昇から地価の上昇率は歯止めがかかっている。需要の中心となる価格帯は、土地が７００万円～１０００万円程度で、 新築の戸建物件は比較的少ないが３０００万円～４０００万円程度、中古で２０００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が多い住宅地域で、アパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格 は試算できなかった。よって、鑑定評価額の決定においては、居住の快適性等に着目して市場価値が形成される、当地 域性が反映された比準価格をそのまま採用し、単価と総額との関連性及び代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　帯広 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [115.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 十勝全体の農協取扱高は３７７０億円と好調 であるが、藤丸に加えて長崎屋、イトーヨー カドーの閉店という不安材料もありやや不透 明である。 居住環境の良い住宅地域であるが、最近、建 築費の高騰等から需要は減退傾向にある。 格別の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％