令和7年1月14日　提出 釧路 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 9-3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市鳥取南４丁目１番６５外 ｢鳥取南４－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 1,453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 工場兼倉庫 Ｓ2 工場、物流センター 、店舗等が混在する 工業地域 北22m道道 水道、ガス、下水 新富士 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 付近に大規模商業施設の建設 が始まり、今後の動向を注視 する必要がある工業地 街 路 ２２ｍ道道 交通 施設 新富士駅北方 650m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 道東道の延伸や西港整備、製紙工場の敷地を利用した大規模商業施設建設等、新釧路川の西岸は、今後工業地を 含め注視を要する。地価は今後の動向によっては上昇もありうるものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 中規模工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新釧路川以西の鳥取南地区、星が浦南地区、新富士地区の工業地を主に市内及び釧路町の工業地にも及 ぶものと考えられる。需要者の中心は地元企業が主であるが、道内外の企業の支店や営業所、工場等も見られる状況。 背後に工業地や港湾を有するため、大型トラックの通行も多く、コンビニ系の店舗も進出する等、用途が混在している 地域性を有している。中心となる価格帯は土地規模が多岐にわたるため特定は難しい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場、営業所等が主体の工業地で、工場等の適切な賃貸事例が得られなかったので、収益還元法の適用を断念し た。現状は港湾整備の関係もあり物流関連の企業の進出等、一時期程の安価な取引は減少傾向で、付近で建設中の商業 施設群の影響にも注意が必要な地域となっている。本件においては、類似工業地に所在する現実の資料により得られ、 市場動向を反映している比準価格を採用し、管内工業地の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西港の整備に伴い、倉庫用地や物流関連用地 の需要が増えつつあり、高規格道路の延伸に よる期待も高まっている。 大型商業施設進出計画があり、今後の動向を 注視する必要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％