鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
釧路 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-13

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

39,400,000 円

１㎡当たりの価格

40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市昭和中央４丁目９番１３外｢昭和中央４－９－１７｣				②地積　(㎡)	985 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅Ｗ3	大規模小売店舗等が建ち並ぶ郊外の商業地域	南東30m市道	水道、ガス、下水	新富士 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大型商業施設を中核とした新
釧路川以西のエリアを代表す
る商業地域

街

路

３０ｍ舗装市道

交通

施設

新富士駅

2.4km

法令

規制

準住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大型商業施設に近接する優位性が認められる反面、新釧路川以西でも商業効用の分散化が進行し、他の商業施設
群との競争激化から当面弱含みの継続を予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新釧路川以西を中心とした商業地域で、街路効用の高い業務併用住宅地との代替関係も認められる。需要
の中心は地元事業者のほか、全国全道展開企業の進出も想定されうる。釧路西ＩＣの効用変化に加え、豊富な背後人口
を抱える相対的優位性に揺らぎはないが、物価高や市内消費人口の減少を睨み、投資可能性が薄れつつあるほか、市外
大型資本の進出が予定される鳥取地区との競合も今後懸念される。標準規模の更地で４０００万円以下と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大型商業施設に近接する商業地であり、本来収益検討も極めて有用だが、ここ数年未稼働・低稼働物件が目立ちつつあ
り、収益試算の前提となる各採用数値の不安定さから、保守的な査定内容とならざるを得ない。信頼性ある取引事例を
十分収集し得た。収益性もある程度内包する実証的な比準価格を標準とし、相対的信頼性に乏しい収益価格は参考に留
め、本件鑑定評価額とした。規準すべき標準地等はない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内基幹産業の転換や生活様式の変容に直面
し、店舗投資は抑制されている。商圏人口の
広域化が進行する中、競争力の分化が進行す
る。

新釧路川以西を代表する商業地であるが、鳥
取地区で進行する大型投資により商業効用の
分散化が懸念される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６５１２０６ -15	釧路市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東30m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２５１６５１２０６ -500005	釧路市		建付地	（　）	不整形	北東22m国道、南西8m、二方路		近商 (90,300)
c	１２５１６５１２０６ -500006	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30m道道、北東11m、角地		準住居 (70,200)
d	１２５１６５１２０６ -500014	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東30m道道、南西11m、北西8m、三方路		準住居 (70,200)
e	１２５１６７１２０６ -50029	釧路市		建付地	（　）	長方形	南東22m市道、中間画地		２中専地区計画等 (50,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,319	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	36,649	100 [ 90.0]	40,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,700
b	(　 ) 25,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.1]	29,783	100 [ 76.5]	38,932		38,900
c	(　 ) 31,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	29,441	100 [ 70.7]	41,642		41,600
d	(　 ) 42,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	38,504	100 [ 90.9]	42,359		42,400
e	(　 ) 26,269	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.5]	24,436	100 [ 67.2]	36,363		36,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

釧路 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,789,099	2,487,638	9,301,461	7,808,300	1,493,161	（　0.9475） 1,414,770	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	28,872,857 円　　　　（　 29,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	255.40	Ｓ3	704.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	985 ㎡	39.0 m x 25.3 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分をフロアー貸し。２～３階部分を１ＬＤＫタイプと３ＬＤＫタイプの混在型とした。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	234.90	80.0	187.92	1,949	366,256	3.0	1,098,768
							0.0	0
2～ 2	住宅	234.90	90.0	211.41	1,499	316,904	1.0	316,904
							0.0	0
3～ 3	住宅	234.90	90.0	211.41	1,499	316,904	1.0	316,904
							0.0	0
～

～

計		704.70	86.7	610.74		1,000,064		1,732,576
								0

⑨年額支払賃料	1,000,064 円　×　12ヶ月　＝　 12,000,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 610.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,000,768 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 432,000 円　　×　　％　＝　　 660,042 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,772,726 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,732,576 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,373 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,789,099 円　　　　（　 11,969 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,499 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	339,000 円	113,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	621,638 円	12,432,768　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,900 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 1,152,600 円	113,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	169,500 円	113,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,487,638 円　（　　　　　　 2,526 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 704.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 45 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,808,300 円（　　　　　 7,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,789,099 円
②総費用	2,487,638 円
③純収益　①－②	9,301,461 円
④建物等に帰属する純収益	7,808,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,493,161 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,414,770 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,436 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,872,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市昭和中央四丁目９番１３	4600000234720-0000
2	釧路市昭和中央四丁目９番１４	4600000234721-0000
3	釧路市昭和中央四丁目９番１５	4600000234722-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
釧路 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-13

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　猪子　道夫

TEL.

鑑定評価額

39,700,000 円

１㎡当たりの価格

40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市昭和中央４丁目９番１３外｢昭和中央４－９－１７｣				②地積　(㎡)	985 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅Ｗ3	大規模小売店舗等が建ち並ぶ郊外の商業地域	南東30m市道	水道、ガス、下水	新富士 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大型の商業施設に近接し郊外
型の量販店等も建つ商業地域

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

新富士駅北東方

2.4km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市内でも大型で集客力を有す商業施設に近接し、日用品店、衣料品店、家電量販店等の集積の見られる商業地域
、市内各所の商業施設との競合が見られる等の不安定要素もあり地価はやや弱含みに推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内及び隣接する釧路町の幹線道路沿いに展開される商業地域一帯と判定される。需要者の中心は地元企
業のほか、全道、全国展開をする事業者も認められる。大型商業施設を核とした商業施設が展開するほか、付近の道道
沿線にも店舗、事務所等が連担しており、市内でも繁華性を有する地域となっている。市内各所に大型商業施設が展開
し競争が激しいため、地価は弱含みとなっている。中心価格帯は画地規模により雑多なため特定は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺や近接する道道沿いに新規の投資も見られる地域で、低層の店舗併用住宅も周辺商業地内で見られる等、収益性に
よる価格形成も考えられる地域となっている。市内他の路線商業地との競争の高まりにより需要はやや低調な傾向とな
っている。本件では、市場実態を反映している比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留め、上記のとおり鑑定評価
額を決定した。なお、価格牽連性を有する公示地等が得られなかったので規準はおこなわなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の長期間にわたる低迷や釧路での商
業投資が中心部より釧路町を含めた幹線道路
沿線地域に向いている傾向が見られる。

他の商業施設群との競合もあり、需要にやや
陰りが認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６５１２０６ -15	釧路市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東30m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２５１６７１２０６ -50029	釧路市		建付地	（　）	長方形	南東22m市道、中間画地		２中専地区計画等 (50,150)
c	１２５１６５１２０６ -500005	釧路市		建付地	（　）	不整形	北東22m国道、南西8m、二方路		近商 (90,300)
d	１２５１６５１２０６ -500010	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、南西15m、中間画地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,319	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	36,649	100 [ 93.0]	39,408	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,400
b	(　 ) 26,269	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.5]	24,436	100 [ 63.7]	38,361		38,400
c	(　 ) 25,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.1]	29,783	100 [ 72.1]	41,308		41,300
d	(　 ) 21,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.6]	28,351	100 [ 70.0]	40,501		40,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,300 円／㎡]

釧路 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,094,559	2,355,413	8,739,146	7,238,400	1,500,746	（　0.9488） 1,423,908	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	29,059,347 円　　　　（　 29,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	264.90	Ｓ3	653.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	985 ㎡	39.0 m x 25.3 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗の部分貸を想定、２階はファミリータイプの住居を想定。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.90	95.0	251.66	1,800	452,988	3.0	1,358,964
							0.0	0
2～ 3	住宅	194.40	90.0	174.96	1,459	255,267	1.0	255,267
							0.0	0
～

～

～

計		653.70	92.0	601.58		963,522		1,869,498
								0

⑨年額支払賃料	963,522 円　×　12ヶ月　＝　 11,562,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 601.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,562,264 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 485,615 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,076,649 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,869,498 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,910 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,094,559 円　　　　（　 11,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,459 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	416,000 円	104,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	578,113 円	11,562,264　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,060,800 円	104,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,355,413 円　（　　　　　　 2,391 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 653.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,238,400 円（　　　　　 7,349 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,094,559 円
②総費用	2,355,413 円
③純収益　①－②	8,739,146 円
④建物等に帰属する純収益	7,238,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,500,746 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,423,908 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,059,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市昭和中央四丁目９番１３	4600000234720-0000
2	釧路市昭和中央四丁目９番１４	4600000234721-0000
3	釧路市昭和中央四丁目９番１５	4600000234722-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考