鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
釧路 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-12

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　星野　吉輝

TEL.

鑑定評価額

8,130,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市新栄町１３番９｢新栄町１３－１３｣				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗Ｗ1	低層の店舗兼住宅、営業所等が見られる商業地域	北東36m市道	水道、ガス、下水	釧路 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 80 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

背後人口及び背後住宅地需要
の維持により、近隣商業地需
要も比較的安定。

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

釧路駅

2.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

鉄北地区の既存住宅地需要は安定しており、その周辺幹線沿い商業地需要・地価も比較的安定。が、今後、物価
高・住宅ローン金利上昇等の一般的要因の動向が商業地投資に与える影響を注視すべきである。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ線北側の鉄北地区及び隣接の愛国地区南部の商業地域一帯と判定する。近隣商業地域のため、需要者
は市内の個人事業者又は法人で、市外の大型資本等は少ない。鉄北地区の住宅地は既存の地域が多いが、近年は需要が
安定しており、当該背後地に牽引されて周辺の近隣商業地需要も安定傾向である。中心価格帯については、道路付・規
模等により様々で、総額特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

経済状況の不安定化の中、鉄北・愛国地区の住宅地への底堅い需要を反映し、その周辺商業地取引も一定の取引件数が
見られ、比準価格は実証性が高い。収益価格は、自用の店舗併用住宅が多い地域で、テナント募集も築年の古い物件が
多いため、やや信頼性が低い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、一般的要因の動向にも配慮
して、上記のとおり、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｒ４年から続く諸物価値上、実質賃金減少に
加え、Ｒ６年からの住宅ローン金利上昇によ
り、不動産取引は減少している。

新規ビル建設等の大型投資は少ないが、背後
住宅地の地価水準にも近いため、近隣商業地
の現行水準は横這い傾向。

Ｒ６年８月に店舗変更があった。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６７１２０６ -8501	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	西36m市道、北15m、東8m、三方路		２中専 (70,200)
b	１２５１７５１２０６ -50504	釧路市		更地	（　）	不整形	南西11m市道、南東8m、角地		商業 (100,600)
c	１２５１７５１２０６ -50505	釧路市		底地	（　）	不整形	南西22m市道、北西11m、北東8m、三方路		近商 (100,300)
d	１２５１７５１２０６ -50508	釧路市		建付地	（　）	不整形	北西36m市道、南東6m、二方路		１住居 (70,200)
e	１２５１７５１２０６ -50510	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,067	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.3]	29,305	100 [ 100.0]	29,305	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,300
b	(　 ) 23,062	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	22,412	100 [ 71.3]	31,433		31,400
c	(　 18,300) 30,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 77.0]	39,610	100 [ 124.0]	31,944		31,900
d	(　 ) 28,785	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	26,752	100 [ 84.0]	31,848		31,800
e	(　 ) 29,295	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	32,550	100 [ 109.0]	29,862		29,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,000 円／㎡]

釧路 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,696,607	806,157	2,890,450	2,552,450	338,000	（　0.9475） 320,255	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,535,816 円　　　　（　 24,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	114.75	Ｓ2	229.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	271 ㎡	14.5 m x 18.7 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階ともにフロア貸し。平面駐車場６台。２階建程度の店舗兼事務所が標準的であり、下記のとおり想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	114.75	85.0	97.54	1,732	168,939	3.0	506,817
							0.0	0
2～ 2	事務所	114.75	90.0	103.28	1,516	156,572	3.0	469,716
							0.0	0
～

～

～

計		229.50	87.5	200.82		325,511		976,533
								0

⑨年額支払賃料	325,511 円　×　12ヶ月　＝　 3,906,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるものとして計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,906,132 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 218,743 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,687,389 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	976,533 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,696,607 円　　　　（　 13,641 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,516 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,500 円	35,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	195,307 円	3,906,132　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 362,100 円	35,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,750 円	35,500,000　×　　　　 0.25 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,500 円	35,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 806,157 円　（　　　　　　 2,975 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 229.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,552,450 円（　　　　　 9,419 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,696,607 円
②総費用	806,157 円
③純収益　①－②	2,890,450 円
④建物等に帰属する純収益	2,552,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	338,000 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	320,255 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,182 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,535,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市新栄町１３番９	4600000240497-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
釧路 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-12

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　成田　一樹

TEL.

鑑定評価額

8,130,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市新栄町１３番９｢新栄町１３－１３｣				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗Ｗ1	低層の店舗兼住宅、営業所等が見られる商業地域	北東36m市道	水道、ガス、下水	釧路 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 80 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

釧路駅北方

2.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

周辺地区で商業店舗、共同住宅等に対する宅地需要が認められる。近時は相応の取引が出現しており、地価動向
は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鉄北地区に位置する路線型及び近隣型の商業地域の圏域であるが、他の幹線街路沿いの地域を含み広域で
ある。需要者の中心は地元企業や不動産会社である。通行量は多くないため競争力の程度は劣るが、近時は共同住宅等
の住居系不動産のほか、事業用不動産の取引が確認できる。背後住宅地区との均衡を考慮すれば概ね底値水準にある。
画地規模はまちまちであるため中心となる価格帯は判定し難い。今後、現行の社会経済情勢を注視する必要がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益物件の取引は低迷しており、当地域に対する商業性にはやや難があり高い収益は期待できない。比準価格は路線商
業地域及びその背後地域に係る事例より検討しており市場性を反映している。よって比準価格を重視し、収益価格を参
考にとどめ、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認
められる標準地が存しないため公示価格との検討はできなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

強含みの地区、弱含み地区、横這いを維持す
る地区等が混在し、地価動向の多極化が継続
している。

特段大きな変動要因はなく横這い傾向が継続
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１７５１２０６ -50510	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１２５１６７１２０６ -8501	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	西36m市道、北15m、東8m、三方路		２中専 (70,200)
c	１２５１６５１２０６ -119	釧路市		更地	（　）	長方形	北西36m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２５１６５１２０６ -7	釧路市		建付地	（　）	長方形	北西22m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２５１７５１２０６ -50503	釧路市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m市道、南西16m、南東14m、三方路		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,295	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	32,550	100 [ 108.0]	30,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,100
b	(　 ) 22,067	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.3]	29,305	100 [ 100.0]	29,305		29,300
c	(　 ) 24,457	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	30,194	100 [ 102.0]	29,602		29,600
d	(　 ) 27,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	26,585	100 [ 89.1]	29,837		29,800
e	(　 ) 35,573	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.3]	37,536	100 [ 126.8]	29,603		29,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

釧路 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,031,411	890,609	3,140,802	2,797,920	342,882	（　0.9488） 325,326	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,639,306 円　　　　（　 24,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	133.65	Ｓ2	267.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	271 ㎡	14.5 m x 18.7 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階以上の用途は部分貸し。市場吸収力に乏しく容積充足率は低い。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	133.65	85.0	113.60	1,650	187,440	2.0	374,880
							0.0	0
2～ 2	事務所	133.65	85.0	113.60	1,459	165,742	1.0	165,742
							0.0	0
～

～

～

計		267.30	85.0	227.20		353,182		540,622
								0

⑨年額支払賃料	353,182 円　×　12ヶ月　＝　 4,238,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 227.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,238,184 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 211,909 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,026,275 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	540,622 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,136 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,031,411 円　　　　（　 14,876 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,459 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,600 円	40,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	211,909 円	4,238,184　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 410,000 円	40,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 890,609 円　（　　　　　　 3,286 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,200,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 267.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,797,920 円（　　　　　 10,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,031,411 円
②総費用	890,609 円
③純収益　①－②	3,140,802 円
④建物等に帰属する純収益	2,797,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	342,882 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	325,326 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,639,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市新栄町１３番９	4600000240497-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考