鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
釧路 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-11

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　成田　一樹

TEL.

鑑定評価額

33,000,000 円

１㎡当たりの価格

29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市星が浦大通１丁目４番７５外｢星が浦大通１－４－３５｣				②地積　(㎡)	1,114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1:1.5	店舗Ｓ1	大規模な小売店舗等が見られる路線商業地域	北25m国道	水道、下水	新富士 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 500 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外路線商業地域

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

新富士駅北西方

3.0km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

近時は他の商業地区での店舗進出により競争が激化しており、商業繁華性は減退傾向にある。地価動向は弱含み
で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は釧路市西部の路線商業地域を形成している圏域であるが、投資対象の観点から比較的広域である。需要者
の中心は地元企業のほか大手資本も含む。各種店舗が建ち並ぶ商業施設群を形成しており、西部地区の中心となる商業
地域である。他の商業地区での店舗進出により競争が激化しており、商業繁華性は減退傾向にある。近時は取引件数が
減少傾向にあり不透明感が増大しつつある。中心となる価格帯は判定し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

街路効用に着目した繁華性を享受できる地域である。比準価格は市内の路線商業地域のほか背後地域との均衡を考慮し
ており市場性を反映している。郊外型の商業施設が主であるため賃貸市場は成熟していない。よって、比準価格を重視
し、収益価格を参考として、市場性の検討、背後地域との均衡、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公示価格との検討はできなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

強含みの地区、弱含み地区、横這いを維持す
る地区等が混在し、地価動向の多極化が継続
している。

他地区との競合により相対的な位置づけは低
下している。

個別的要因に格別の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６５１２０６ -500005	釧路市		建付地	（　）	不整形	北東22m国道、南西8m、二方路		近商 (90,300)
b	１２５１６５１２０６ -500010	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、南西15m、中間画地		近商 (100,200)
c	１２５１６５１２０６ -15	釧路市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東30m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１２５１６５１２０６ -500017	釧路市		建付地	（　）	台形	南西32m道道、北西8m、角地		準住居 (70,200)
e	１２５１６５１２０６ -500006	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30m道道、北東11m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.1]	29,783	100 [ 101.5]	29,343	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,300
b	(　 ) 21,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.6]	28,351	100 [ 95.0]	29,843		29,800
c	(　 ) 29,319	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	36,649	100 [ 125.6]	29,179		29,200
d	(　 ) 30,062	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	28,630	100 [ 85.4]	33,525		33,500
e	(　 ) 31,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	29,441	100 [ 84.4]	34,883		34,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,600 円／㎡]

釧路 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,459,002	1,885,047	6,573,955	5,338,320	1,235,635	（　0.9488） 1,172,370	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	23,925,918 円　　　　（　 21,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	254.88	Ｓ2	509.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,114 ㎡	27.9 m x 40.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階以上の用途はフロア貸し。市場吸収力に乏しく容積充足率は低い。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	254.88	90.0	229.39	1,680	385,375	2.0	770,750
							0.0	0
2～ 2	事務所	254.88	95.0	242.14	1,469	355,704	1.0	355,704
							0.0	0
～

～

～

計		509.76	92.5	471.53		741,079		1,126,454
								0

⑨年額支払賃料	741,079 円　×　12ヶ月　＝　 8,892,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 471.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,892,948 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 444,647 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,448,301 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,126,454 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,701 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,459,002 円　　　　（　 7,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,470 円/㎡　月額支払賃料（　 1,469 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,100 円	76,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	444,647 円	8,892,948　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 274,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 782,300 円	76,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,700 円	76,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,700 円	76,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,885,047 円　（　　　　　　 1,692 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 509.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,338,320 円（　　　　　 4,792 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,459,002 円
②総費用	1,885,047 円
③純収益　①－②	6,573,955 円
④建物等に帰属する純収益	5,338,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,235,635 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,172,370 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,052 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,925,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市星が浦大通一丁目４番７５	4600000303400-0000
2	釧路市星が浦大通一丁目４番７６	4600000303401-0000
3	釧路市星が浦大通一丁目４番７７	4600000303402-0000
4	釧路市星が浦大通一丁目４番７８	4600000303403-0000
5	釧路市星が浦大通一丁目４番７９	4600000303404-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
釧路 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-11

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

32,900,000 円

１㎡当たりの価格

29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市星が浦大通１丁目４番７５外｢星が浦大通１－４－３５｣				②地積　(㎡)	1,114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1:1.5	店舗Ｓ1	大規模な小売店舗等が見られる路線商業地域	北25m国道	水道、下水	新富士 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 500 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

釧路西ＩＣの利便性向上が期
待される中、ここ数年店舗出
退が交錯している。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

新富士駅

3.0km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

背後住宅地の熟成に伴い、相応の投資可能性が残存している。市内他地区の商業地との競争力の変化の可能性も
あり、当面弱含み継続か、横ばいに転じる動向を予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新釧路川以西の商業地域で、街路効用の認められる業務併用住宅地との代替関係も認められる。需要の中
心は地元事業者のほか、全国全道展開企業の進出も想定される場所柄である。市内消費人口の減少に伴い、投資可能性
が薄れつつあることに加え、市内企業遊休地に市外大型資本の進出が予定され、当地区や鳥取大通地区との競合化から
潜在的な事業縮小、撤退リスクを抱える。標準規模の更地で３０００万円前後と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

沿道型が商業施設が連たんする路線商業地であり、本来収益検討も極めて有用だが、自用の店舗利用が依然主流であり
、収益試算の前提となる事例資料・採用数値の不安定さは強く、保守的な査定内容とならざるを得ない。本年も新釧路
川以西に限定して信頼性ある取引事例を十分収集し得た。収益性もある程度内包する比準価格を標準とし、低位の収益
価格は参考に留め、本件鑑定評価額とした。規準すべき標準地等はない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の転換、生活様式の変容、物価高に
直面し、業態変容、店舗出退の動きが交錯す
る。商圏人口の広域化も進行し、競争力の分
化が続く。

鳥取地区南部で進行する新規投資の影響から
、当地区の競争力低下が懸念され、割高感が
僅かに感じられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６７１２０６ -50040	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m市道、南東6m、角地		２中専 (60,150)
b	１２５１６５１２０６ -500010	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、南西15m、中間画地		近商 (100,200)
c	１２５１６５１２０６ -500007	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m道道、北8m、角地		準住居 (70,200)
d	１２５１６５１２０６ -500017	釧路市		建付地	（　）	台形	南西32m道道、北西8m、角地		準住居 (70,200)
e	１２５１６５１２０６ -500018	釧路市		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,050	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	18,634	100 [ 51.5]	36,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,200
b	(　 ) 21,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.6]	28,351	100 [ 97.9]	28,959		29,000
c	(　 ) 14,440	100 [ 60.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	22,921	100 [ 81.2]	28,228		28,200
d	(　 ) 30,062	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	28,630	100 [ 81.2]	35,259		35,300
e	(　 ) 11,911	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.5]	12,311	100 [ 65.8]	18,710		18,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,500 円／㎡]

釧路 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,942,174	1,866,523	6,075,651	4,872,000	1,203,651	（　0.9488） 1,142,024	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	23,306,612 円　　　　（　 20,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	234.90	Ｓ2	468.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,114 ㎡	27.9 m x 40.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟（グロス）貸し店舗を想定。容積率充足率は低い。平面式駐車場を確保した。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

同種同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	234.04	90.0	210.64	1,768	372,412	3.0	1,117,236
							0.0	0
2～ 2	事務所	234.90	92.5	217.28	1,537	333,959	2.0	667,918
							0.0	0
～

～

～

計		468.94	91.3	427.92		706,371		1,785,154
								0

⑨年額支払賃料	706,371 円　×　12ヶ月　＝　 8,476,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 427.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金より担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,476,452 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 550,969 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,925,483 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,785,154 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,691 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,942,174 円　　　　（　 7,129 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,540 円/㎡　月額支払賃料（　 1,537 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	280,000 円	70,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	423,823 円	8,476,452　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 273,700 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 714,000 円	70,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	70,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,866,523 円　（　　　　　　 1,676 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 468.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,872,000 円（　　　　　 4,373 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,942,174 円
②総費用	1,866,523 円
③純収益　①－②	6,075,651 円
④建物等に帰属する純収益	4,872,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,203,651 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,142,024 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,025 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,306,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市星が浦大通一丁目４番７５	4600000303400-0000
2	釧路市星が浦大通一丁目４番７６	4600000303401-0000
3	釧路市星が浦大通一丁目４番７７	4600000303402-0000
4	釧路市星が浦大通一丁目４番７８	4600000303403-0000
5	釧路市星が浦大通一丁目４番７９	4600000303404-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考