鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
釧路 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-4

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　猪子　道夫

TEL.

鑑定評価額

12,900,000 円

１㎡当たりの価格

35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市豊川町１７番２５｢豊川町１７－１６｣				②地積　(㎡)	362 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域	北東30m道道	水道、ガス、下水	釧路 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

主要幹線道路である雄鉄線沿
線の路線商業地域

街

路

３０ｍ道道

交通

施設

釧路駅北方

3.7km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地として熟成度が増しており、同路線沿いには新規にドラックストアーも開店する等、車両通行量を活
かした利用がされている。地価は横這いの傾向が継続している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、駅北側の市内幹線道路沿線及び近隣商業地域の範囲と考えられる。需要者の中心は地元企業の他、道内
の不動産開発会社等と考えられる。交通量の多い環状通り沿いの地域で、店舗、量販店、事務所、店舗併用の共同住宅
も建ち、Ｉ・Ｃと連絡する柳橋通りにも近接している立地のため、不動産に対する需要は堅実な地域と判断される。中
心価格帯は画地規模により雑多であり、特定は難しいが、坪あたり１１～１２万円程度が相場と推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は鉄北地区より市内北東方面の幹線道路沿いの事例資料に適切な補正等を加え求めたもので、市場性を反映し
た価格である。収益価格は店舗併用事務所の建築を想定し、概ね標準的な賃貸条件を想定のうえ　求めたもので、純収
益の査定、還元利回りの査定も妥当と考えら、求められた価格は収益性を反映した理論的なものである。本件では、市
場実態を反映している比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留め上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の長期間にわたる低迷や釧路での商
業投資が中心部より釧路町を含めた幹線道路
沿線地域に向いている傾向が見られる。

付近にラックストアーの新規出店も見られる
等、道道沿線には隔年程度であはるが、堅調
な需要が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６５１２０６ -500014	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東30m道道、南西11m、北西8m、三方路		準住居 (70,200)
b	１２５１７５１２０６ -50502	釧路市		更地	（　）	長方形	北東30m道道、北西11m、角地		準住居 (70,200)
c	１２５１７５１２０６ -50503	釧路市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m市道、南西16m、南東14m、三方路		近商 (100,200)
d	１２５１６７１２０６ -50502	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西22m市道、南東8m、北東8m、三方路		２中専地区計画等 (70,200)
e	１２５１４３１２０６ -50007	釧路市		更地	（　）	長方形	北東22m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	38,504	100 [ 100.0]	38,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,500
b	(　 ) 39,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	37,518	100 [ 100.0]	37,518		37,500
c	(　 ) 35,573	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.3]	37,536	100 [ 110.0]	34,124		34,100
d	(　 ) 39,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	35,813	100 [ 100.0]	35,813		35,800
e	(　 ) 30,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	29,295	100 [ 90.0]	32,550		32,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,700 円／㎡]

釧路 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,678,923	1,708,446	5,970,477	5,484,480	485,997	（　0.9488） 461,114	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,410,490 円　　　　（　 26,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.10	Ｓ3	510.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	362 ㎡	21.0 m x 17.0 m	前面道路：道道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.10	80.0	136.08	1,750	238,140	3.0	714,420
							0.0	0
2～ 2	事務所	170.10	85.0	144.59	1,500	216,885	3.0	650,655
							0.0	0
3～ 3	事務所	170.10	85.0	144.59	1,500	216,885	3.0	650,655
							0.0	0
～

～

計		510.30	83.3	425.26		671,910		2,015,730
								0

⑨年額支払賃料	671,910 円　×　12ヶ月　＝　 8,062,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,062,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 403,146 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,659,774 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,015,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,149 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,678,923 円　　　　（　 21,212 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,504 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,400 円	78,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	403,146 円	8,062,920　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 803,700 円	78,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,800 円	78,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,800 円	78,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,708,446 円　（　　　　　　 4,719 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 510.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,484,480 円（　　　　　 15,150 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,678,923 円
②総費用	1,708,446 円
③純収益　①－②	5,970,477 円
④建物等に帰属する純収益	5,484,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	485,997 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	461,114 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,274 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,410,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市豊川町１７番２５	4600000271929-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
釧路 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-4

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

12,900,000 円

１㎡当たりの価格

35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市豊川町１７番２５｢豊川町１７－１６｣				②地積　(㎡)	362 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域	北東30m道道	水道、ガス、下水	釧路 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

同一路線上でドラッグストア
が開業し、商業効用が保たれ
ている。

街

路

３０ｍ道道

交通

施設

釧路駅

3.7km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型商業施設を欠くが、背後人口に支えられていることから、投資可能性は引き続き維持されている。当面横
ばいの動向を予測するが、弱含みに転じる可能性も否定できない。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ釧路駅以北、新釧路川以東の商業地域で、地元消費が主流の場所柄である。需要の中心は地元事業者
のほか、全国全道展開企業の投資も想定しうる。路線商業地と近隣商業地の中間的な位置づけを有し、全国全道展開企
業及び地元事業者とも需要は底堅い。但し、新釧路川以西で企業遊休地への新規投資案件が予定されており、今後当地
区の競争力変化に注意を要する。標準規模の更地で１３００万円前後が中庸的水準と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本来収益検討も極めて有用な商業地だが、家賃負担能力に限りがある状況や物価高を背景に、収益試算の前提となる採
用数値の不安定さは否めず、保守的な査定内容とならざるを得ない。また自用物件を前提とした取引との比較検討も有
用と把握されることから、本年も実証的な事例資料より査定され、収益性も内包する比準価格を標準とし、相対的信頼
性に乏しい収益価格は参考に留め、本件鑑定評価額とした。規準とすべき標準地等は存しない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の転換、生活様式の変容、物価高に
直面し、業態変容、店舗出退の動きが交錯す
る。商圏人口の広域化も進行し、競争力の分
化が続く。

新規投資が見られる反面、広域化する商圏人
口を取り込む動きに乏しい。ここ数年、店舗
の出退が交錯する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６５１２０６ -500014	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東30m道道、南西11m、北西8m、三方路		準住居 (70,200)
b	１２５１６７１２０６ -50502	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西22m市道、南東8m、北東8m、三方路		２中専地区計画等 (70,200)
c	１２５１６５１２０６ -109	釧路市		建付地	（　）	長方形	北東18m市道、北西9m、角地		２中専 (70,200)
d	１２５１４３１２０６ -50007	釧路市		更地	（　）	長方形	北東22m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	１２５１７５１２０６ -50502	釧路市		更地	（　）	長方形	北東30m道道、北西11m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	38,504	100 [ 100.0]	38,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,500
b	(　 ) 39,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	35,813	100 [ 95.1]	37,658		37,700
c	(　 ) 26,772	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	24,881	100 [ 77.9]	31,940		31,900
d	(　 ) 30,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	29,295	100 [ 89.4]	32,768		32,800
e	(　 ) 39,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	37,518	100 [ 100.0]	37,518		37,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,700 円／㎡]

釧路 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,823,708	1,836,543	5,987,165	5,484,480	502,685	（　0.9488） 476,948	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,733,633 円　　　　（　 26,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.10	Ｓ3	510.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	362 ㎡	21.0 m x 17.0 m	前面道路：道道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロアー貸しの店舗、２・３階を事務所の部分貸しとした。

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

同種同規模の建物を参考として判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.10	80.0	136.08	1,779	242,086	3.0	726,258
							0.0	0
2～ 2	事務所	170.10	87.0	147.99	1,547	228,941	2.0	457,882
							0.0	0
3～ 3	事務所	170.10	87.0	147.99	1,470	217,545	2.0	435,090
							0.0	0
～

～

計		510.30	84.7	432.06		688,572		1,619,230
								0

⑨年額支払賃料	688,572 円　×　12ヶ月　＝　 8,262,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,262,864 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 454,458 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,808,406 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,619,230 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,302 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,823,708 円　　　　（　 21,612 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,547 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,200 円	78,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	413,143 円	8,262,864　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,500 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 803,700 円	78,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,200 円	78,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,800 円	78,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,836,543 円　（　　　　　　 5,073 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 510.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,484,480 円（　　　　　 15,150 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,823,708 円
②総費用	1,836,543 円
③純収益　①－②	5,987,165 円
④建物等に帰属する純収益	5,484,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	502,685 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	476,948 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,733,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市豊川町１７番２５	4600000271929-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考