鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
釧路 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-3

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

8,670,000 円

１㎡当たりの価格

32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市浪花町１２丁目２番９				②地積　(㎡)	265 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:3	店舗Ｗ2	国道沿いに低層小売店舗等が見られる商業地域	東22m国道	水道、ガス、下水	釧路 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

釧路警察署の市内他地区への
移転が現在検討されており、
影響を注視すべきである。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

釧路駅

750m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

釧路警察署をはじめ、公共施設、民間業務施設の合理化の影響も懸念される。医療機関も立地し、ある程度の集
積度は維持されると考えられるが、当面横ばいか、弱含みに転じる動向を予測する。

(3)最有効使用の判定

２階程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鉄南地区の商業地域で、用途的に純化しているとは言い難く周辺住宅地域との代替性も認められる。需要
者の中心は地元事業者で、官公庁、金融機関等への近接優位性により、商業投資の可能性が保たれている。近傍の釧路
警察署が郊外への移転を検討しており、今後の効用低下が懸念されるが、専門医療機関の新設も予定される。不透明感
は否めないが、直近の水準から標準規模の更地で８５０万円前後が中庸と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本来収益検討も極めて有用な商業地だが、家賃負担能力に限りがある状況や物価高を背景に、収益試算の前提となる採
用数値の不安定さは否めず、保守的な査定内容とならざるを得ない。また自用物件を前提とした取引との比較検討も有
用と把握されることから、本年も実証的な事例資料より査定され、収益性も内包する比準価格を標準とし、相対的信頼
性に乏しい収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額とした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釧路 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,300 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[120.1]

[100.0]
100

32,600

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の転換や物価高に直面し、業態変容
、店舗出退の動きが交錯する。商圏人口の広
域化も進行する中、競争力の分化が進行する
。

北海道釧路警察署の郊外移転が検討される一
方、医療系の投資も予定される。行政機関が
集積する優位性に揺らぎも感じられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６７１２０６ -501	釧路市		更地	（　）	長方形	西22m国道、南4m、角地		近商駐車付置義務 (90,300)
b	１２５１６７１２０６ -502	釧路市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西24m国道、北東12m、二方路		工業 (70,200)
c	１２５１６５１２０６ -500003	釧路市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東14.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１２５１６５１２０６ -500021	釧路市		建付地	（　）	不整形	南西20m市道、南東30m、角地		準住居 (70,200)
e	１２５１６７１２０６ -8002	釧路市		建付地	（　）	長方形	南12m市道、東8m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,278	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 68.7]	31,770	100 [ 100.0]	31,770	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,800
b	(　 ) 32,032	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,032	100 [ 85.6]	37,421		37,400
c	(　 ) 29,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,243	100 [ 82.4]	35,489		35,500
d	(　 ) 20,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.0]	30,078	100 [ 92.6]	32,482		32,500
e	(　 ) 23,899	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	20,692	100 [ 78.3]	26,427		26,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	競売落札事例	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	競売落札事例	％／月 0.00	画地　　　　 -31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,700 円／㎡]

釧路 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,197,168	932,403	3,264,765	2,933,440	331,325	（　0.9475） 313,930	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,406,735 円　　　　（　 24,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	182.25	Ｓ2	249.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	265 ㎡	9.1 m x 29.2 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所についてはフロアー貸し。２階共同住宅については１ＤＫタイプ。容積率充足率は低い。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

同種同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	124.88	85.0	106.15	1,811	192,238	3.0	576,714
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	124.88	87.0	108.65	1,449	157,434	1.0	157,434
							0.0	0
～

～

～

計		249.76	86.0	214.80		349,672		734,148
								0

⑨年額支払賃料	349,672 円　×　12ヶ月　＝　 4,196,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 214.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,196,064 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　％　＝　　 293,724 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,190,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	734,148 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,197,168 円　　　　（　 15,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,449 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,800 円	41,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	224,203 円	4,484,064　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 420,200 円	41,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,800 円	41,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 932,403 円　（　　　　　　 3,519 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 249.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,933,440 円（　　　　　 11,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,197,168 円
②総費用	932,403 円
③純収益　①－②	3,264,765 円
④建物等に帰属する純収益	2,933,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	331,325 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	313,930 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,185 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,406,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市浪花町十二丁目２番９	4600000273071-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
釧路 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-3

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　河合　貢

TEL.

鑑定評価額

8,670,000 円

１㎡当たりの価格

32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市浪花町１２丁目２番９				②地積　(㎡)	265 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:3	店舗Ｗ2	国道沿いに低層小売店舗等が見られる商業地域	東22m国道	水道、ガス、下水	釧路 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道３８号沿いの商業地域

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

釧路駅南西方

750m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域としての要素が強いが大規模店舗等が進出するような構成ではなく、低層小売店舗や店舗併用住宅
としての利用状況が多いまま大きな変化はなく推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道３８号をはじめとする幹線道路及び準幹線道路沿いの業務系地域一帯の圏域である。需要者は主とし
て市内の法人又は個人事業者である。新規事業者は減少傾向にあるほか移転需要も駅や中心圏域からの距離に拘わらず
拡散する傾向がある。合同庁舎、市庁舎等に程近いが、需要面での強い誘因とまではなっていない。市場の中心となる
価格帯は敷地規模による差異が大きいことから特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが自用が多く賃貸は少ない。したがって、収益性に裏打ちされた需要者の存
在という面において賃貸市場が十分に成熟しているとは言い難く、収益価格の信頼性は劣るといえる。一方、取引事例
比較法の適用にあたり近隣地域内の事例を中心とし規範性のある事例を関連付け判定しており比準価格の信頼性は高い
。収益価格は参考程度とし下記代表標準地からの検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釧路 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[119.6]

[100.0]
100

32,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市全体で年間３，０００人程度の人口減少
が続いているほか、世帯数も大きく減少して
いる。今後は更に物価及び金利動向による影
響が懸念される。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６５１２０６ -500001	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、南西10.9m、角地		商業 (100,600)
b	１２５１６５１２０６ -500003	釧路市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東14.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１２５１６５１２０６ -500021	釧路市		建付地	（　）	不整形	南西20m市道、南東30m、角地		準住居 (70,200)
d	１２５１６５１２０６ -500026	釧路市		更地	（　）	長方形	北東22m国道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,837	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	43,214	100 [ 134.7]	32,082	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,100
b	(　 ) 29,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,243	100 [ 88.4]	33,080		33,100
c	(　 ) 20,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.0]	30,078	100 [ 93.1]	32,307		32,300
d	(　 ) 27,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	33,614	100 [ 100.0]	33,614		33,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,700 円／㎡]

釧路 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,558,107	793,214	2,764,893	2,449,980	314,913	（　0.9475） 298,380	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,089,388 円　　　　（　 23,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	116.00	Ｓ2	232.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	265 ㎡	9.1 m x 29.2 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：事務所－フロアー貸し、２階：住宅－小家族向け２ＤＫ、５１㎡／戸程度

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

同種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	116.00	86.0	99.76	1,597	159,317	3.0	477,951
							0.0	0
2～ 2	住宅	116.00	88.0	102.08	1,389	141,789	1.0	141,789
							0.0	0
～

～

～

計		232.00	87.0	201.84		301,106		619,740
								0

⑨年額支払賃料	301,106 円　×　12ヶ月　＝　 3,613,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 201.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,613,272 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　％　＝　　 252,929 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,552,343 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	619,740 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,558,107 円　　　　（　 13,427 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,389 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,600 円	34,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	190,264 円	3,805,272　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 355,900 円	34,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,350 円	34,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 793,214 円　（　　　　　　 2,993 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,900,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 232.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,449,980 円（　　　　　 9,245 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,558,107 円
②総費用	793,214 円
③純収益　①－②	2,764,893 円
④建物等に帰属する純収益	2,449,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	314,913 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	298,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,126 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,089,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市浪花町十二丁目２番９	4600000273071-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考