別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
釧路 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.
鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市北大通３丁目７番２
 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中低層の店舗、事務
所等が混在する商業
地域		 東33m国道 水道、ガス、下水 釧路

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 中低層店舗、事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧来からの中心的商業地域 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 釧路駅南方

830m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺において空きビルの取壊し等が進行中であり地域変貌の期待感がある。地価動向に与える影響は顕在化して
おらず、当面は安定的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心商業地域の圏域である。需要者の中心は地元企業のほか大手資本も含む。郊外大型店との競合から当
地域は著しく衰退している。当市の一等地であるが、金融機関、事務所ビルが立地する程度で集客力のある店舗は少な
い。近時は周辺において空きビルの取壊し等が進行中であり地域変貌の期待感はあるが、地価動向に与える影響は顕在
化していない。取引の規模、総額はまちまちであり中心となる価格帯は判定し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗及び事務所用途に係る賃貸需要は極めて低調な状況であり、地元資本による投資は少なく収益物件の取引は低迷し
ている。空室の増加等昨今の商業地を取り巻く全般的環境は厳しく、付近では再開発関連の建物が完成しているが好影
響は認められない。比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡、昨今の経済情勢、単価と総額との
関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釧路 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[ 99.8]		 100
[ 99.0]		 [100.0]
100		 53,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 強含みの地区、弱含み地区、横這いを維持す
る地区等が混在し、地価動向の多極化が継続
している。


相対的割高感はなく、地価は横ばい傾向であ
る。



個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１６
５１２０６
-500002		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西30m道道、
南東10.9m、
角地
商業

(100,600)
b １２５１６
５１２０６
-101		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東33m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
c １２５１６
５１２０６
-500024		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西30m道道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
d １２５１６
５１２０６
-500001		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
南西10.9m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
e １２５１６
５１２０６
-1		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西30m道道、
北東11m、
南東11m、
三方路
商業
駐車付置義務
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,680  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
53,190 		 100
[  99.0]
53,727 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,700 
b (　           ) 
53,864  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
53,864 		 100
[ 100.0]
53,864 
53,900 
c (　           ) 
35,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  74.7]
52,291 		 100
[ 100.0]
52,291 
52,300 
d (　           ) 
40,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
43,214 		 100
[  80.9]
53,417 
53,400 
e (　           ) 
30,553  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
35,693 		 100
[  66.6]
53,593 
53,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,500 円／㎡]  



釧路 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,342,911 
1,415,920 
4,926,991 
4,426,560 
500,431 		 （　0.9488）
474,809 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      9,689,980 円　　　　（　     42,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釧路 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 140.94 Ｓ3 422.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   227 ㎡      9.0 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し。２階以上は部分貸し。容積充足率は低い。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.94 
80.0 
112.75 
1,800 
202,950 		 2.0  405,900 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
140.94 
85.0 
119.80 
1,699 
203,540 		 1.0  203,540 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
140.94 
85.0 
119.80 
1,450 
173,710 		 1.0  173,710 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
422.82 
83.3 
352.35 

580,200 		 783,150 
0 
⑨年額支払賃料        580,200 円　×　12ヶ月　＝　       6,962,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     352.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,962,400 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       626,616 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,335,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           783,150 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,127 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,342,911 円　　　　（　        27,942 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,699 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
釧路 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 190,800 円  　　　　     63,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 348,120 円  　　　        6,962,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      648,700 円  　　　　     63,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,600 円  　　　　     63,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,600 円  　　　　     63,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,415,920 円　（　　　　　　         6,238 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9488    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     422.82 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,426,560 円  
（　　　　　        19,500 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,342,911 円      
②総費用 1,415,920 円      
③純収益　①－② 4,926,991 円      
④建物等に帰属する純収益 4,426,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 500,431 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 474,809 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,092 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,689,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釧路 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市北大通三丁目７番２
 4600000197527-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
釧路 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.
鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 53,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市北大通３丁目７番２
 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中低層の店舗、事務
所等が混在する商業
地域		 東33m国道 水道、ガス、下水 釧路

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 同一路線上において廃ビルが
相次いで解体され、今後の投
資動向が注目される。		 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 釧路駅

830m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 既に中核的商業施設を欠く状況で、今後のホテル等の開発動向を注視する必要がある。既に安価な水準にあり、
さらなる商業効用低下の懸念は薄い。当面横ばいか、若干の弱含み継続を予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ釧路駅以南、釧路川以北の、いわゆる橋北地区の商業地域と把握する。典型的需要者は地元事業者で
あったが、市外・道外事業者の進出可能性も台頭しつつある。官公庁の市内他地区移転リスクに加え、中核的商業施設
を欠く状態は解消されていない一方、近傍の廃ビル問題が一部解消し、金融機関、官公庁へ近接性を支えに、ホテル投
資の可能性が維持されており、強弱要因が併存する。標準規模の更地で１２００万円前後が中庸と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本来収益検討も極めて有用な商業地だが、家賃負担能力に限りがある状況や物価高を背景に、収益試算の前提となる採
用数値の不安定さは否めず、保守的な査定内容とならざるを得ない。また自用物件を前提とした取引との比較検討も有
用と把握されることから、本年も実証的な事例資料より査定され、収益性も内包する比準価格を標準とし、相対的信頼
性に乏しい収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額とした。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釧路 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,000 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[ 99.8]		 100
[ 98.5]		 [100.0]
100		 53,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 基幹産業の転換、生活様式の変容、物価高に
直面し、業態変容、店舗出退の動きが交錯す
る。商圏人口の広域化も進行し、競争力の分
化が続く。

商業施設を欠く状況が続くが、地域課題の一
つであった老朽化建物の解体が進行し、ホテ
ル等の投資可能性が残存する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１６
５１２０６
-500001		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
南西10.9m、
角地
商業

(100,600)
b １２５１６
５１２０６
-500002		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西30m道道、
南東10.9m、
角地
商業

(100,600)
c １２５１６
５１２０６
-500024		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西30m道道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
d １２５１６
５１２０６
-1		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西30m道道、
北東11m、
南東11m、
三方路
商業

(100,400)
e １２５１６
５１２０６
-101		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東33m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
43,214 		 100
[  80.5]
53,682 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,700 
b (　           ) 
44,680  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
53,190 		 100
[ 100.0]
53,190 
53,200 
c (　           ) 
35,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  74.7]
52,291 		 100
[ 100.0]
52,291 
52,300 
d (　           ) 
30,553  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
35,693 		 100
[  72.0]
49,574 
49,600 
e (　           ) 
53,864  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
53,864 		 100
[ 100.0]
53,864 
53,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.5
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,400 円／㎡]  



釧路 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,071,049 
1,658,716 
5,412,333 
4,913,760 
498,573 		 （　0.9488）
473,046 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      9,654,000 円　　　　（　     42,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釧路 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.96 Ｓ3 456.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   227 ㎡      9.0 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗部分はフロア貸し。２～３階事務所部分は部分貸し。平面式駐車場を十分確保したため、容積率は充足率は低い。 ⑦有効率　  77.1 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.96 
80.0 
112.77 
1,985 
223,848 		 3.0  671,544 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
140.96 
85.0 
119.82 
1,726 
206,809 		 3.0  620,427 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
140.96 
85.0 
119.82 
1,682 
201,537 		 2.0  403,074 
0.0  0 
塔屋
  ～  
34.04 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
456.92 
77.1 
352.41 

632,194 		 1,695,045 
0 
⑨年額支払賃料        632,194 円　×　12ヶ月　＝　       7,586,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     352.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,586,328 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       531,043 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,055,285 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,695,045 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,764 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,071,049 円　　　　（　        31,150 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,726 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
釧路 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 282,400 円  　　　　     70,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 379,316 円  　　　        7,586,328　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,400 円  　　　査定による。
 建物　　　　　　　　　      720,100 円  　　　　     70,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,900 円  　　　　     70,600,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,600 円  　　　　     70,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,658,716 円　（　　　　　　         7,307 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9488    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     456.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,913,760 円  
（　　　　　        21,647 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,071,049 円      
②総費用 1,658,716 円      
③純収益　①－② 5,412,333 円      
④建物等に帰属する純収益 4,913,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 498,573 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 473,046 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,084 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,654,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釧路 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市北大通三丁目７番２
 4600000197527-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考